માત્ર મૌખિક દાવાથી કોઈ વ્યક્તિ મકાનનો ભાડુઆત કે કબજેદાર ન બની શકે : ગુજરાત હાઈકોર્ટ

Gujarat High Court property ruling: આજના જમાનામાં કોઈનોય વિશ્વાસ કરાય એમ નથી એ વાતને સાચી સાબિત કરતો એક કિસ્સો ગુજરાત હાઇકોર્ટ સમક્ષ આવ્યો હતો. જેમાં શહેરના મોટેરા વિસ્તારમાં એક મકાનમાલિકે પોતાના એક સગાને તેની તકલીફ અને મજબૂરીને ધ્યાનમાં લઈ દયાના ભાવે પોતાનું મકાન વગર ભાડે માત્ર 2 વર્ષ માટે રહેવાના હેતુથી આપ્યું હતું પરંતુ મકાનમાલિકના સગાએ મકાન પચાવી પાડ્યું એટલું જ નહીં, મકાન ખાલી કરવાની વાત તો બાજુ પર રહી ઉલટાનું મકાનના કબ્જો માટે નીચલી કોર્ટમાં દાવો કરી નાંખ્યો હતો.

ગાંધીનગર કોર્ટનો મકાનમાલિકની તરફેણમાં આદેશ

આ મામલે છેવટે મકાનમાલિકે ગાંધીનગર કોર્ટમાં પોતાના મકાનનો કબ્જો પરત મેળવવા દાવો કર્યો હતો, જે કોર્ટે ગ્રાહ્ય રાખીને મકાનમાલિકના સગાને વિવાદીત મકાનનો શાંત અને પ્રત્યક્ષ કબ્જો તેના માલિકને સોંપી દેવા હુકમ કર્યો હતો. ટ્રાયલ કોર્ટના આ હુકમ સામે સગા તરફથી ગુજરાત હાઇકોર્ટમાં અપીલ કરાઈ હતી. જો કે, જસ્ટિસ જે.સી.દોશીએ અરજદાર સગાની ફર્સ્ટ અપીલ આકરા વલણ સાથે ફગાવી દેવાની સાથે મકાનમાલિકની તરફેણમાં બહુ અગત્યનો ચુકાદો આપ્યો હતો.

હાઇકોર્ટનો આદેશ: સગાએ તાત્કાલિક મકાન ખાલી કરવું પડશે

જસ્ટિસ જે.સી.દોશીએ ગાંધીનગર કોર્ટના નિર્ણયને યોગ્ય ઠેરવતા મિલકતના કબજાના વિવાદો માટે એક મોટો અને માર્ગદર્શક ચુકાદો આપ્યો છે. હાઇકોર્ટે મકાનમાલિકના પક્ષમાં ચુકાદો આપતા સગાને તાત્કાલિક મકાનનો કબજો ખાલી કરી માલિકને સોંપી દેવા આદેશ કર્યો છે. આ કેસમાં કોર્ટે બહુ મહત્ત્વનું અવલોકન કરતા સ્પષ્ટ કર્યું છે કે, 'કોઈ પણ વ્યક્તિ માત્ર મોઢેથી દાવા કરવાથી કાયદેસરનો ભાડુઆત કે મકાનનો કબજેદાર બની શકતી નથી. માત્ર મૌખિક વાતોના આધારે ભાડુઆત તરીકેનો કોઈ હક્ક કે અધિકાર સાબિત થતો નથી.'

હાઇકોર્ટે સગાની અપીલ ફગાવી, કોઈ પણ રાહત આપવાનો સાફ ઇન્કાર

હાઇકોર્ટે મકાનમાલિકના અરજદાર સગાની અપીલ ગ્રાહ્ય રાખી ન હતી અને તેને કોઈપણ પ્રકારની રાહત આપવાનો સાફ ઇન્કાર કરી દીધો હતો. વધુમાં, હાઇકોર્ટે ટ્રાયલ કોર્ટે નક્કી કરેલા વળતરની સમયમર્યાદામાં આંશિક સુધારો કરીને અરજદાર સગાએ દર મહિને રૂ.5 હજારનું વળતર મકાનમાલિકે ટ્રાયલ કોર્ટમાં દાવો દાખલ કર્યો ત્યારથી એટલે કે, તા.23-12-2011થી મકાનનો કબ્જો પરત સોંપે ત્યાં સુધી મકાનમાલિકને ચૂકવી આપવા પણ હુકમમાં ઠરાવ્યું હતું.

કેસ શું હતો?

કેસની વિગતો મુજબ, શહેરના મોટેરા વિસ્તારમાં રહેતા યશવંતસિંહ રાઠોડે પોતાના નજીકના સગા એવા સવાઈસિંહ દેવીસિંહ ચૌહાણને રહેવા માટે મકાનની જરૂરિયાત હોવાથી માનવતાના ધોરણે માત્ર 2 વર્ષ માટે મકાન વાપરવા અને રહેવા માટેની મંજૂરી આપી હતી. નોંધનીય વાત એ છે કે, મકાનમાલિકે પોતાના સગા પાસેથી ભાડું લીધા વગર જ આ મકાન માનવતાના ધોરણે સંબંધમાં રહેવા આપી દીધું હતું.
બંને પક્ષો વચ્ચે ગત 26 ડિસેમ્બર, 2005માં આ અંગે લેખિત કરાર પણ કરવામાં આવ્યો હતો. જો કે, ચોંકાવનારી વાત એ હતી કે, 2 વર્ષની મુદત વીતી ગયા બાદ પણ યશવંતસિંહ રાઠોડના સગા સવાઈસિંહ ચૌહાણે મકાન ખાલી કરવાનો ઇન્કાર કરી દીધો હતો. એટલું જ નહીં, ઉલટાનો મકાનમાં ભાડુઆત તરીકેનો હક અને અધિકારનો દાવો કરતો દીવાની દાવો દાખલ કરી હતો જો કે, તેમાં તે સફળ થયો ન હતો.

ગુજરાત હાઇકોર્ટના અત્યંત મહત્ત્વપૂર્ણ અવલોકનો

• માત્ર મૌખિક દાવાથી ભાડુઆત હોવાનો હક સાબિત થતો નથી. મૌખિક નિવેદનોના આધારે ભાડુઆતનો દરજ્જો સ્વીકારી શકાય નહીં.
• 2001 પછી બનેલી મિલકતો પર ભાડા નિયંત્રણ કાયદો લાગુ પડતો નથી કોર્ટે નોંધ્યું કે વિવાદીત મકાનનું બાંધકામ અને કબજો વર્ષ 2004માં મળ્યો હતો. તેથી ગુજરાત રેન્ટ એક્ટની કલમ 4(1એ) મુજબ આ મિલકત ભાડા નિયંત્રણ કાયદાની જોગવાઈઓથી મુક્ત છે. પરિણામે વિવાદનો નિર્ણય સિવિલ કોર્ટ કરી શકે છે.
• લીવ એન્ડ લાઇસન્સની મુદત પૂર્ણ થયા પછી કબજો ગેરકાયદેસર બને છે કોર્ટે કહ્યું કે પ્રતિવાદીને માત્ર 2 વર્ષ માટે સગાઈના સંબંધોને ધ્યાનમાં રાખીને રહેવાની મંજૂરી આપવામાં આવી હતી. કરારની મુદત પૂરી થયા બાદ પણ મકાન ખાલી ન કરવાથી તેનો કબજો ગેરકાયદેસર બની ગયો.
• માલિકી સાબિત થયા પછી કબજો જાળવી રાખવાનો હક સાબિત કરવાની જવાબદારી કબજેદારની રહે છે અને તે માટે દસ્તાવેજી પુરાવાઓ રજૂ કરવા અનિવાર્ય છે.
• ડ્યુ પ્રોસેસ ઓફ લો નો અર્થ અનંત સમય સુધી કબજો જાળવી રાખવાનો હક નથી. એક વખત સક્ષમ કોર્ટ દ્વારા મિલકતની માલિકીના હકોનો નિર્ણય થઈ જાય પછી કાયદાકીય પ્રક્રિયા પૂર્ણ ગણાય છે.
• માલિકની સદ્ભાવનાનો દુરુપયોગ કરી શકાય નહીં કોર્ટે નોંધ્યું કે માલિકે સગાપણું અને માનવતાના ધોરણે મફતમાં રહેવા જગ્યા આપી હતી. આવી પરિસ્થિતિમાં આપવામાં આવેલી પરવાનગીનો ઉપયોગ કરીને કાયમી હકનો દાવો કરી શકાય નહીં. આ ચુકાદાનો મુખ્ય સિદ્ધાંત એ છે કે કોઈ વ્યક્તિ મકાનમાલિકની મંજૂરીથી મર્યાદિત સમય માટે રહેતી હોય તો તે ભાડૂઆત બની જતી નથી અને કરાર પૂર્ણ થયા પછી કબજો પરત આપવો જ પડે છે.

મર્યાદિત સમય માટે અપાયેલ મકાનનો કબજો કરાર પૂર્ણ થતાં જ ગેરકાયદેસર બની જાય છે

જસ્ટિસ જે.સી.દોશીએ ચુકાદામાં મહત્ત્વપૂર્ણ અવલોકન કરતાં જણાવ્યું હતું કે, મકાનમાલિકની મંજૂરીથી મર્યાદિત સમય માટે અપાયેલ કબજો કરાર પૂર્ણ થતાં જ ગેરકાયદેસર બની જાય છે. પ્રસ્તુત કેસમાં આ મિલકત પર ગુજરાત ભાડા નિયંત્રણ કાયદાની જોગવાઈઓ લાગુ પડતી નથી. તેથી પક્ષકારો વચ્ચેનો સંબંધ માત્ર કરાર અને મિલકત હસ્તાંતરણ કાયદા હેઠળ જ નક્કી થઈ શકે. એક વખત મકાનનો માલિકી હક સાબિત થઈ જાય પછી કબજો જાળવી રાખવાનો હક કે દાવો કરનાર વ્યક્તિએ પૂરતા દસ્તાવેજી પુરાવાઓ રજૂ કરવા જરૂરી છે.