- GSTનું A to Z - હર્ષ કિશોર
- જો કોઈ વ્યક્તિ મકાનનું બાંધકામ કરે છે અથવા કોઈ પ્લોટનું ડેવલપમેન્ટ કરે છે અને પછી જુદા જુદા વ્યક્તિઓને વેચે છે તો તેને પ્રમોટર માની લેવામાં (deemed) આવશે અને આ કાયદા હેઠળ તેણે તમામ જવાબદારીઓ અદા કરવાની રહેશે
૧. તારીખ ૨૮-૧૧-૨૦૨૫ ના રોજ RERA દ્વારા તેના હસ્તક રજીસ્ટર થયેલ દરેક પ્રોજેક્ટે બહારની બાજુએ નિયત સાઈઝ અને રંગમાં બોર્ડ કે બેનર મુકવાનું જણાવેલ જેમાં પ્રમોટરે કઈ નાણા સંસ્થા કે બેંકમાંથી કેટલી રકમની લોન કઈ તારીખથી લીધેલ છે તે તમામ વિગતો લાલ રંગના અક્ષરોમાં દર્શાવવાનું ફરજિયાત કરવામાં આવેલ. પરંતુ હવે તારીખ ૨૦- ૧૨-૨૦૨૫ ના રોજ નવો હુકમ બહાર પડેલ છે તે મુજબ હવે પ્રમોટરે માત્ર એટલું જ દર્શાવવાનું રહે છે કે તેમણે આ પ્રોજેક્ટ માટે કઈ નાણાકીય સંસ્થા કે બેંક પાસેથી લોન લીધેલ છે. તેમાં લોનની રકમ અને કઈ તારીખથી લીધેલ છે તેની વિગતો હવે બોર્ડ ઉપર દર્શાવવાની ફરજિયાત રહેતી નથી.
૨. આપણે જાણીએ છીએ કે બિલ્ડીંગ યુઝ પરમિશન આવે ત્યાં સુધી વેચાયેલા મકાનો ઉપર જીએસટી લાગે છે. પરંતુ કેટલીક વાર એવું બને કે કેટલાક મકાનો અનસોલ્ડ રહી જાય તેવા કેસમાં જો બિલ્ડર કે પ્રમોટર દ્વારા સોસાયટીનો વહીવટ કો-ઓપરેટીવ સોસાયટીને આપવામાં આવેલ હોય ત્યારે આવા અનસોલ્ડ મકાનોનો મેન્ટેનન્સ કોણે ભરવાનો થાય? તાજેતરમાં RERA દ્વારા પોતાના એક હુકમમાં જણાવવામાં આવેલ છે કે આવા અનસોલ્ડ ફ્લેટના મેન્ટેનન્સની રકમ પ્રમોટરે ભરવાની થાય.
તો આપણને પ્રશ્ન થાય કે જીએસટીની દ્રષ્ટિએ પ્રમોટર કોને કહેવાય અને તેની શું જવાબદારી. ટૂંકમાં જાણીએ.
The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016(RERA) ના કાયદામાં આપવામાં આવેલ મહત્વની વ્યાખ્યા : (ય્જી્ની દ્રષ્ટીએ ઉપયોગી)
- તા ૧.૪.૨૦૧૯ પછી ય્જી્ની દ્રષ્ટિએ રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટરને મુખ્યત્વે બે ભાગમાં વહેંચવામાં આવેલ છે અને તે મુજબ વેરાનો દર અને અન્ય જોગવાઈઓ રાખવામાં આવેલ છે.
૧. રેસીડેનશીયલ રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ (RREP) એટલે શું? રેસીડેનશીયલ રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ એટલે એવો પ્રોજેક્ટ જેમાં વાણિજ્યિક હેતુ માટેના બાંધકામનો એરીયા કુલ એરીયાનાં પ્રમાણમાં ૧૫% થી ઓછો હોય.
૨. તે સિવાયના પ્રોજેક્ટને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ (REP) કહે છે.
૩. Promoter : RERA ના કાયદામાં પ્રમોટરની એકદમ વ્યાપક અને વિસ્તૃત વ્યાખ્યા કલમ Section 2 (zk) હેઠળ આપેલ છે અને તેમાં “a person....” નો ઉલ્લેખ છે એટલે કે કોઈપણ વ્યક્તિ, ભલે તે બિન-નોંધાયેલ હોય (કો-ઓપરેટિવ સોસાયટી કે Housing Board/ Slum Clearance Board, Municipal Corporation અને અન્ય સત્તાવાળાઓનો પણ તેમાં સમવેશ થાય) પોતે વેચવા સારું મકાન બનાવે કે બનાવડાવે તો તે પ્રમોટર કહેવાશે. તેના એક્સપ્લેનેશનમાં એવું જણાવેલ છે કે જો કોઈ વ્યક્તિ મકાનનું બાંધકામ કરે છે અથવા કોઈ પ્લોટનું ડેવલપમેન્ટ કરે છે અને પછી જુદા જુદા વ્યક્તિઓને વેચે છે તો તેને પ્રમોટર માની લેવામાં (deemed) આવશે અને આ કાયદા હેઠળ તેણે તમામ જવાબદારીઓ અદા કરવાની રહેશે.જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટના કિસ્સામાં Landowner-Promoter અને Builder/Developer-Promoter હોઈ શકે છે.
(zk) “promoter” means,-
(i) a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building (રી-ડેવલપમેન્ટ) or a part thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees; or (રી-ડેવલપમેન્ટના કિસ્સામાં જુના મકાન ધારકો co-promoter ગણાય છે.)
(ii) a person who develops land into a project, whether or not the person also constructs structures on any of the plots, for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project (પ્લોટીંગ કરવું), whether with or without structures thereon;
(iii) any development authority (દા.ત. હાઉસિંગ બોર્ડ) or any other public body in respect of allottees of- (a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or
(iv) an apex State level co-operative housing finance society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or
(v) any other person (ભલે બિન-નોંધાયેલ હોય) who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estatedeveloper or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or
(vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public.
Explanation.-For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot (એટલે કે કોન્ટ્રાકટર)for sale and the person who sells apartments or plots are different person, both of them shall be deemed (માની લેવામાં આવશે) to be the promoters and shall be jointly liable (સંયુક્ત જવાબદારી) as such for the functions and responsibilities specified under this Act or the rules and regulations made thereunder;
4. Section 2 (k) “ Carpet area” means the net usable area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services (સીડી, લિફ્ટ, કોરિડોર, યુટીલીટી ડકટ, વગેરે) shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusively open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment. એટલે કે કાર્પેટ એરિયાનું સૂત્ર = બેડ રૂમ+લિવિંગ રૂમ+ રસોડું+બાલ્કની+ટોયલેટનો એરિયા+અંદરની દીવાલોની જાડાઈ. અંદરની દીવાલોની જાડાઈ ઉમેરવાથી (જે બિલ્ડરો ઉમેરતા નથી) RERA મુજબનો કાર્પેટ એરિયા ૪% થી ૫% જેટલો વધુ આવે છે, તે સિવાય built up area (કાર્પેટ એરિયા + દીવાલોની જાડાઈ અને કોરીડોર, વગેરે સહીત) અને super built up area (built up area + પૂલ, ગાર્ડન, ક્લબ હાઉસ વગેરે સહીત) એવા શબ્દો પણ આ સેક્ટરમાં ચલણમાં છે. સામાન્ય રીતે કાર્પેટ એરિયા built up area ના ૭૦%-૭૨% જેટલી આવે છે.
5. Section 2 (z) “immovable property” (સ્થાવર મિલકત) includes land, buildings, rights of ways, (જેમ કે ડેમ, પુલ, કેનાલ, વગેરે) lights or any other benefit arising out of land and things attached to the earth (જેમ કે વિજળીના થાંભલાનો પાયો) or permanently fastened to anything which is attached to the earth, (જેમ કે વિજળીના કે ટેલીફોનના થાંભલા અથવા ટાવર), but not standing timber, standing crops or grass. Immovable property ની વ્યાખ્યા General Clauses Act, 1897 ની કલમ 3(26), Registration Act, 1908ની કલમ 2(6) અને Transfer of Property Act,1882ની કલમ-3 માં પણ આપેલ છે. જો કે GST માટે આપણે RERA ના કાયદામાં આપેલ વ્યાખ્યા પ્રમાણે ચકાસણી કરીશું.
6. Section 2 (zn) “real estate project”(REP) means the development of a building or a building consisting of apartments (એની પણ જુદી વ્યાખ્યા કરેલ છે), or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartments, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easements, rights and appurtenances (ઉપ્યુક્તિઓ) belonging thereto.
