નવી શરતની જમીનોના હેતુફેર વખતે પ્રિમિયમ વસૂલ કરવાની જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ટી.પી. સ્કીમ પ્રમાણે મહેસૂલી રેકર્ડમાં પણ ફેરફાર કરવો અનિવાર્ય

શહેરીકરણનો વ્યાપ વધતાં,  શહેરોનો કે વિકસિત વિસ્તારોનો સુઆયોજીત વિકાસ થાય તેના ભાગરૂપે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬ની જોગવાઈ મુજબ સબંધિત શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ, મહાનગરપાલિકા, નગરપાલિકા કે વિસ્તાર વિકાસ મંડળ દ્વારા માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન એટલે કે લેન્ડ યુઝ (Land Use Plan) પ્લાન તૈયાર કરવામાં આવે છે જેને રાજ્ય સરકાર મંજૂરી આપે છે. આ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં આયોજનના ભાગરૂપે જમીનોના ઝોન નક્કી કરવામાં આવે છે અને તે મુજબ જમીનમાં રીઝર્વેશન મુકવામાં આવે છે. માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જે જુદા જુદા હેતુ માટે જમીન નિયત કરવામાં આવે છે તે જમીન મેળવવા માટે તેમજ સુદ્રઢ વિકાસ માટે ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમ મૂકવામાં આવે છે કારણ કે  ટી.પી. સ્કીમ સિવાય જાહેર હેતુ માટે ખાનગી જમીન મળી શકતી નથી.  સિવાય કે જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયા હાથ ધરવી પડે અને તે લાંબી પ્રક્રિયા છે, જ્યારે ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં ટી.પી. સ્કીમ હેઠળ જાહેર હેતુ માટે જમીન મેળવવી તે સ્વીકાર્ય મોડેલ તરીકે સ્થાપિત થઈ ચૂક્યું છે. સુધારા કાયદા મુજબ ટી.પી. સ્કીમ આખરી થાય તે પહેલાં ડ્રાફ્ટ કક્ષાએ જાહેર હેતુ માટે એટલે કે રસ્તાના હેતુ માટે જમીન ખાનગી ખાતેદાર પાસેથી લઈ શકાય છે.

ટી.પી. સ્કીમમાં જુદા જુદા હેતુઓ માટે જમીન સંપાદન કરવા ખાનગી જમીનમાં પણ કપાતનું ધોરણ લાગુ કરવામાં આવે છે અને શહેરી વિકાસ વિભાગની માર્ગદર્શક સુચનાઓ મુજબ ૪૦% સુધી કપાતનું ધોરણ અપનાવવામાં આવે છે અને આ ધોરણને ગુજરાત હાઈકોર્ટ દ્વારા પણ  સમર્થન મળ્યું છે. 

હવે મુદ્દો એ ઉપસ્થિત થાય કે ટી.પી. સ્કીમમાં નવી શરત કે નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની જમીનો હોય તેમાં મૂળક્ષેત્રફળ મુજબ બિનખેતીના હેતુ માટે કે ખેતી વિષયક પરવાનગીમાં મૂળ ક્ષેત્રફળ મુજબ જમીનનું પ્રિમીયમ ભરવું પડતું જે જમીન માલિકોના હિતમાં ન હતું કારણ કે એક બાજુ જાહેર હિતમાં ટી.પી. એક્ટ હેઠળ ૪૦% જમીન કપાત કરવામાં આવે અને ખાતેદારે કપાત જમીનના ક્ષેત્રફળ પણ પ્રિમીયમ ભરવું પડતું એટલે રાજ્યના મહેસૂલ વિભાગે તા.૫-૧-૨૦૧૦ના  ઠરાવ  ક્રમાંક  ઃ ગણત / ૧૧૦૮ / ૪૭૪ / ઝ અન્વયે એવો નિર્ણય જાહેર કરેલ કે, જ્યારે બિનખેતીની પરવાનગી માટે ક્લેક્ટર પાસે પરવાનગીમાં માંગવામાં આવે ત્યારે મૂળ ક્ષેત્રફળ ૭/૧૨ મુજબ અને બિનખેતી થતાં ટી.પી.ના ફાઈનલ પ્લોટના ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર આવતો, જેથી સરકારે ટી.પી. એક્ટ ૧૯૭૬ની કલમ-૪૧ હેઠળ જ્યારે ટી.પી.નો ઈરાદો જાહેર કરેલ હોય તેવા વિસ્તારોની ૩૫% જમીન સ્ટાન્ડર્ડ કપાત  તરીકે  બાદ કરીને ૬૫% જમીનનું મૂલ્યાંકન અને પ્રિમીયમની ગણતરી કરવાની થાય સબંધિત અરજદાર / ખાતેદારે તેમની જમીન જે  ટી.પી. સ્કીમમાં આવતી હોય તે સત્તા મંડળ કે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા પાસેથી જે ટી.પી. સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થયો હોય તેનું પ્રમાણપત્ર સબંધિત સત્તા મંડળ પાસેથી મેળવીને કલેક્ટરને રજૂ કરવાનું થાય છે.

કલેક્ટર દ્વારા હવે નવી શરતની જમીનોની પરવાનગી પણ ઓનલાઈન કરવામાં આવી છે  એટલે ઉક્ત જોગવાઈઓ પ્રમાણે જરૂરી દસ્તાવેજી પુરાવા રજૂ કરવાના થાય છે. સાથો સાથ ટી.પી. સ્કીમમાં કપાતના ધોરણો બદલાતા હોય છે. જેથી ક્ષેત્રફળમાં વધઘટ થાય એટલા માટે ટી.પી. સ્કીમમાં આખરી થયેલ ક્ષેત્રફળમાં કોઈ તફાવત આવે તો તે પ્રમાણે પ્રિમીયમ ભરવાની બાંહેધરી અરજદાર પાસેથી લેવાની છે. આમ ટી.પી. સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થયેલ હોય અને ત્યારે જે ક્ષેત્રફળ હોય અને તે ટી.પી. સ્કીમનો ડ્રાફ્ટ તૈયાર થયેલ હોય અને જે સુચિત ફાઈનલ પ્લોટ ફાળવેલ હોય તેના ક્ષેત્રફળ મુજબ પ્રિમીયમ વસુલ લેવાનું છે અને જે કિસ્સામાં પ્રિલીમ સ્કીમ પછી ફાઈનલ ટી.પી. થયેલ હોય તો તે મુજબ પ્રિમીયમની રકમ વસુલ કરવાનું છે. આવી જ રીતે શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા  રેસીડેન્સીયલ ટાઉનશીપ  રેગ્યુલેશન - ૨૦૦૯ બહાર પાડવામાં આવેલ છે. આ  યોજના અંતર્ગત પણ  જાહેર ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર માટે  જમીન કપાત કરવામાં આવે છે, કારણકે સુઆયોજીત રેસીડેન્સીયલ ટાઉનશીપ થતી હોય તેમા ંવિવિધ પ્રકારની યુટીલીટી માટે જમીનની જરૂર પડે તેમાં પણ નવી શરતની જમીન હોય  એ  કપાત કરવામાં આવે તો તેમાં પણ સબંધિત સત્તા મંડળને વિના મૂલ્યે જમીન મળતી હોય, કપાત થતી જમીનનાં ક્ષેત્રફળ જેટલું પ્રિમીયમ બાદ કરીને પરવાનગી આપવાની છે. આ  અંગેની જોગવાઈ પણ મહેસૂલ વિભાગના  તા.૩૧- ૩- ૨૦૧૧નાં  ઠરાવથી કરવામાં આવી છે. આમ જેખાતેદારોનવી શરતની જમીન ધારણ કરતા હોય અને તેમની જમીન ટી.પી. સ્કીમમાં કપાત થતી હોય તો તેટલા પૂરતું પ્રિમિયમ સરકાર તરફથી વસુલ કરવા પાત્ર નથી.

ઉક્ત જોગવાઈઓનો આશય એ  છે કે, ટી.પી. સ્કીમમાં સબંધિત સત્તામંડળને જાહેર હેતુ માટે સંપાદનની પ્રક્રિયા વગરએટલે કે જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયામાં  જે વળતર ચૂકવવાનું થાય તે થતું નથી અને આપોઆપ આ જમીન સબંધિત સત્તા મંડળને પ્રાપ્ત થતી હોય જેથી નવી શરતની જમીનનું કપાત થતી જમીનનું ક્ષેત્રફળનું પ્રિમીયમ ભરવાપાત્ર નથી. આ જ રીતે  ૧૯૯૯માં ટી.પી. એક્ટમાં સુધારો કરેલ છે અને તે મુજબ ડ્રાફ્ટ ટી.પી. મંજૂર થયેલ હોય તે કક્ષાએ જાહેર હેતુ માટે જમીનનો કબજો લઈ શકાય છે. ખાસ કરીને રસ્તાના હેતુઓ માટે અમો જ્યારે  ડે. મ્યુ. કમિશ્નર વડોદરા હતા ત્યારે આ સુધારા કાયદો કરાવવામા ંઅગ્રિમ ભૂમિકા ભજવી છે અને તે મુજબ જાહેર રસ્તા માટે જમીન લઈને જાહેર સુવિધાઓમાં વધારો કરી શક્યા છે. ગાંધીનગરના ગુડા વિસ્તારના ઈન્સ્ટીટયુશનલ ઝોનના રસ્તા પણ આ  રીતે કરી શક્યા છે.  

અમદાવાદના સરદાર પટેલ રીંગર રોડમાં પણ બાકીની જમીનો ડ્રાફ્ટ ટી. પી. સ્કીમ હેઠળ જમીનોના કબજા લઈને સૌથી અગત્યનો રોડ નિર્માણ થઈ શક્યો છે. મહેસૂલી તંત્રની વિશેષ જવાબદારી એ  છે કે, જેમ જમીન સંપાદન થાય છે ત્યારે સંપાદિત થતી જમીનનું ક્ષેત્રફળ એવોર્ડ આધારે કે જેથી કમી જાસ્તી પત્રકથી દુરસ્તી કરવામાં આવે છે.

 જ્યારે ટી. પી.  ફાઈનલ થયા બાદ પણ તે મુજબ મહેસૂલી રેકર્ડ લખાતું નથી. ખરેખર તો જેમ કપાત થતી જમીનનું નવી શરતનું પ્રિમિયમ લેવાતું નથી તેમ ટી.પી. હેઠળ કપાત થતી જમીનનું વરાડે પડતું જમીન મહેસૂલ પણ કપાત કરવું જોઈએ અને તે મુજબ ૭/૧૨ લખાવવા જરૂરી છે.'