ખોટી રીતે મિલકતોના ભાવ વધારી બિલ્ડર્સની લૂંટ સામે RERAના આંખ આડા કાન, સુપર બિલ્ટ અપના નામે છેતરપિંડી

RERA Super Builtup Fraud Property Loot: રિયલ એસ્ટેટને રેગ્યુલેટ કરવા માટે નિયુક્ત કરવામાં આવેલી રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA)બિલ્ડર્સની લૂંટ સામે આંખ આડા કાન કરી રહી છે. રિયલ એસ્ટેટના ડેવલપર્સ અને બિલ્ડર્સ મનસ્વી રીતે ભાવ વસૂલી રહ્યા છે તેના પર રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીનો કોઈ જ અંકુશ નથી. રિયલ એસ્ટેટને રેગ્યુલેટ કરવાને બદલે રેરા રિયલ એસ્ટેટને પ્રોટેક્ટ કરનારી ઓથોરિટી બની ગઈ છે. 

બિલ્ડર્સની લૂંટ સામે RERAના આંખ આડા કાન

કારપેટ એરિયાના ભાવથી વેચવાનું નક્કી કરવામાં આવ્યું હોવા છતાંય બિલ્ડર્સ ઓન મની પેટે લગભગ 40% થી વધુ રકમ મેળવી લે છે. આમ બાંધકામ ઉદ્યોગમાં ઓન મનીનું ચલણ ઓછું કરવાની કવયાત પર લગભગ નિષ્ફળ ગઈ છે. બિલ્ડર્સ સામેની ફરિયાદના કિસ્સાઓમાં પણ લોકોને ન્યાય આપવાને બદલે બિલ્ડર્સને જ વધુ સાચવવાનું વલણ રેરાના અધિકારીઓમાં જોવા મળી રહ્યું છે.

રહેઠાણ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ચોરસ મીટરદીઠ ભાવ 2024-25માં રૂા. 54,139ની સર્વોચ્ચ સપાટીએ ગયા છે અને તેમાં પાંચ વર્ષમાં 35 થી 37%નો વધારો થયો હોવાનું રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીના કોમ્પ્રિહેસિવ એનાલિસિસ રિપોર્ટમાં જણાવવામાં આવ્યું છે. પરંતુ છતાંય વાસ્તવમાં રિયલ એસ્ટેટના ચોરસ મીટરદીઠ ભાવ રૂા.75,000થી રૂા.80,000ને વળોટી ગયા છે. 

બીજું તેમાં સુપર બિલ્ટ અપે એરિયાના ભાવ વસૂલવામાં આવતા હોવાથી થતાં ભાવના વધારાના બોજનો ઉમેરો કરવામાં આવે તો આજે મિલકતના ભાવ ચોરસ મીટરદીઠ રૂા.54,139 નહિ, પરંતુ ચોરસ મીટરે દીઠ રૂા.1.10 લાખથી માંડીને 1.20 લાખને સપાટીને વળોટી ગયા છે. બીજીતરફ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીનો ભાવ 2024-25ના વર્ષમાં વધીને રૂા. 62,164ની સપાટીને આંબી ગયો છે.

મધ્યમ વર્ગને માટે ઘર લેવા અત્યંત મોંઘા બની ગયા છે

પરિણામે મધ્યમ વર્ગને માટે ઘર લેવા અત્યંત મોંઘા બની ગયા છે. તેમાંય એમેનિટીઝનો ઉમેરો બતાવીને ભાવને ઉપર લઈ જવાની એક પણ તક બિલ્ડર ચૂકતા નથી. આ જ રીતે દુકાન અને રહેઠાણ બંને હોય તેવા મિક્સ ડેવલપમેન્ટના પ્રોજેક્ટની મિલકતના ભાવ 2020માં ચોરસમીટરદીઠ રૂા.35,785 હતી તે 2024-25માં વધીને રૂા.51,247ના થયા હોવાનું દર્શાવવામાં આવ્યું છે. કોઈપણ બિલ્ડર રહેઠાણ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના બિલ્ટ અપ એરિયા પ્રમાણે ચોરસ ફૂટના રૂા.7500થી 8000 વસૂલે છે. 

રહેઠાણમાં ચોરસ મીટરદીઠ બાંધકામ ખર્ચમાં વધારો

તેની સામે સુપરબિલ્ટ અપ અને એમેનિટીઝને નામે બીજા 100% ભાવ ઉમેરી દઈને મોટી લૂંટ ચલાવતા હોવાનું લાગી રહ્યું છે. પરિણામે ગ્રાહકો લૂંટાઈ રહ્યા છે તેનો અંદાજ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીને નથી જ નથી. રેરાના જ એનાલિસિસ રિપોર્ટમાં જણાવ્યા મુજબ રહેઠાણમાં ચોરસ મીટરદીઠ બાંધકામ ખર્ચ 2017-18 માં રૂા.26,677નો હતો તે 2024-25માં વધીને રૂા.40,691 થયો છે. 

બિલ્ડર્સની હોલ્ડિંગ કેપેસીટી વધી છે 

2017-18થી માંડીને 2024-25ના વર્ષ સુધીમાં ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટના 5354 પ્રોજેક્ટ નોંધાયા છે. તેમાં કુલ મળીને રૂા.1,93,858 કરોડનું રોકાણ કરવાનું આયોજન કર્યું છે. આ પ્રોજેક્ટ થકી 8,38,256 આવાસોનું નિર્માણ કરવામાં આવ્યું છે. પરંતુ તેમાંથી અઢી લાખ જેટલી મિલકતો વેચાયા વિના જ બિલ્ડર્સ પાસે પડી હોવાનો અંદાજ છે. બિલ્ડર્સ તેમના ઉત્પાદન ખર્ચની તુલનાએ તગડો નફો લેતા હોવાથી એટલે કે એક ફ્લેટના વેચાણથી એક ફ્લેટ ફ્રી થતો હોવાથી તેમની હોલ્ડિંગ કેપેસિટી વધી ગઈ છે. 

આ પણ વાંચો: બાય રોડ મુંબઈ જતાં લોકો ખાસ જાણી લેજો! આ બ્રિજ રિપેરિંગ માટે બંધ, મુસાફરી વધશે

અત્યારે બિલ્ડર્સ જાડો નફો મેળવતા હોવાથી જ ટકી રહ્યા છે

પરિણામે નાના પ્રોજેક્ટમાં 3 થી 4 વર્ષ સુધી અને મોટા રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં 5 થી 6 વર્ષ સુધી તમામ ફ્લેટ્સ વેચી શકાતા નથી. જમીનના ભાવ, એન.એ. કરાવવાના ખર્ચ, બાંધકામ ખર્ચ સહિતના તમામ ખર્ચની જાહેરાત કરવાની ફરજ પાડીને બિલ્ડરો દ્વારા નક્કી કરવામાં આવેલી વેચાણ કિંમતને જોવામાં આવે તો તેમના ધંધાની વાસ્તવિકતા બહાર આવી શકે છે. અત્યારે બિલ્ડર્સ જાડો નફો મેળવતા હોવાથી જ ટકી રહ્યા છે. અન્યથા પાંચ વર્ષ સુધી માલ ન વેચાય તો તેમની હાલત ખરાબ થઈ જાય તેવી સો ટકા શક્યતા રહેલી છે.

પાંચ વર્ષમાં સિમેન્ટ સ્ટીલ અને કાચના ભાવ કેટલા વધ્યા

- બાંધકામ ઉદ્યોગમાં વપરાતા સ્ટીલ સળીયાના ટનદીઠ ભાવ 2020માં ટનદીઠ 48,000 હતા તે આજે 57000ના બોલાઈ રહ્યા છે. પાંચ વર્ષમાં 19%નો વધારો થયો છે.

- જાન્યુઆરી 2020-21માં સિમેન્ટની 50 કિલોની થેલીના રૂા. 365 થી 390 હતા, તે એપ્રિલ-મે 2025માં રૂા.360ની આસપાસ બોલાઈ રહ્યા છે. છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં સિમેન્ટના ભાવમાં ખાસ કોઈ વધારો થયો નથી.

- 2020માં બાંધકામ ઉદ્યોગમાં વપરાતા એલ્યુમિનિયમ અને કાચના ભાવ 50 થી 60%નો વધારો જોવા મળ્યો છે.