સ્લમ રિહેબીલિટેશન અને GST ની જવાબદારી

- GSTનું Ato Z - હર્ષ કિશોર

- એશિયાની સૌથી મોટી એવી મુંબઈની ધારાવીની ઝુંપડપટ્ટીને રી-ડેવલપ કરવાનો મહત્વાકાંક્ષી પ્રોજેક્ટ ઘણો ચર્ચામાં રહે છે

અમદાવાદ, સુરત, વડોદરા અને રાજકોટ જેવા મહાનગરોમાં કેટલીક વાર ઝુપડપટ્ટીના સ્થાને વ્યવસ્થિત અને પાણી તથા ગટરની સારી સુવિધા સાથેના મકાનો બનાવવા માટે પીપીપી અથવા turn key basis પર સ્લમ વિસ્તાર અથવા અમુક અન્ય વિસ્તારોનું રી-ડેવલપમેન્ટ હાથ ધરવામાં આવે છે. આ માટે ગુજરાત સરકારે વર્ષ ૨૦૧૦માં ઝૂંપડા-વાસીઓના પુનઃવસન અને પુનઃવિકાસ માટેના વિનિમયો-૨૦૧૦ જારી કરેલ હતા. ત્યારબાદ વર્ષ ૨૦૧૩માં અન્ય એક નવી પોલિસી 'ગુજરાત સ્લમ રિહેબીલિટેશન પોલિસી PPP ૨૦૧૩' બહાર પાડેલ છે. Rehabilitation and Redevelopment of Slum Regulations, ૨૦૧૦'એ પ્લોટની માલિકી કોની (ખાનગી / જાહેર એટલે કે સરકારી) તે તેને ધ્યાને લીધા વગર તમામ માટે હતી જયારે ‘Gujarat Slum Rehabilitation Policy - PPP ૨૦૧૩' જાહેર એટલે કે સરકારી પ્લોટને લાગુ પડે છે.

અગત્યની વિગતો :  

આવા પ્રોજેક્ટમાં રહેણાંક મકાન અને થોડીક દુકાનો હોઈ શકે છે. પ્રોજેક્ટની ડિઝાઇન, બાંધકામ, ઓપરેશન અને લિફ્ટ વગરના મકાનોનું ત્રણ વર્ષ માટે મેન્ટેનન્સ (જમીનના હક્કો મ્યુ. કોર્પોરેશન પાસે રહે છે) તેમજ ફાઇનાન્સિંગ ટેન્ડર ભરનાર ડેવલોપર દ્વારા કરવામાં આવે છે અને નિયત સમય મર્યાદા બાદ બાંધેલ મકાન પ્રમોટરને પરત કરવામાં આવે છે. આ માટે કાયદેસરની કાર્યવાહી કરવા માટે The Concession Agreement ' બે ભાગમાં એગ્રીમેન્ટ કરવામાં આવે છે : એક ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ અને બીજો સેલ ડીડ. આવા કિસ્સામાં ખાનગી/જાહેર જમીન ધારક દ્વારા જમીનના અમુક હકકો કેટલીક શરતે (મ્યુ. કોર્પોરેશનના કિસ્સામાં ઝોન અને અન્ય બાબતો જોઇને) લીઝથી ડેવલપરને આપવામાં આવે છે. બાંધકામનો ખર્ચો કાઢવા માટે ડેવલપર વધારાના મકાનો વેચી શકે છે. જમીન લીઝ અથવા સબ્લિઝ ઉપર આપી શકે છે અથવા ટીડીઆરનો કે વધારાની FSIનો વપરાશ/વેચાણ કરી શકે છે. લેન્ડ પ્રીમિયમની રકમ માર્કેટ પ્રાઈઝ અને હયાત જંત્રીના ભાવો ધ્યાને લઈને નક્કી કરવાની રહે છે.

સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટ અથવા રિહેબિલિટેશન એટલે કે પુનર્વસન અને જીએસટી વચ્ચેનો સંબંધ એક વિશિષ્ટ પ્રકારનું છે તેથી પહેલા સ્લમ રિહેબિલિટેશન અંગે તથા તેની પોલીસી અંગેની પાયાની વિગતો સમજી લઈએ તો જીએસટીને લગતી બાબતો સમજવામાં ઘણી સરળતા રહેશે.

સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટ થકી શું મેળવી શકાય?

૧. હયાત કાચા આવાસ ધારકોને વિના મુલ્યે પાક્કા અને સુવિધા-યુક્ત મકાનો

૨. હયાત કાચા આવાસોનું વધારાના કાર્પેટ વિસ્તાર સહિત પુનઃનિર્માણ

૩. જ્યાં શક્ય હોય ત્યાં વધારાના એફોર્ડેબલ આવાસોનું નિર્માણ

૪. ઉપલબ્ધ જમીનનો મહત્તમ ઉપયોગ અને વિકાસ માટે જમીન સંપાદન કરવું પડતું નથી.

૫. આરોગ્યપ્રદ આવાસો અને વાતાવરણ (સૌર ઉર્જાના ઉપયોગ સહીત)

૬. ગટર-પાણીની (રેન વોટર હારવેસ્ટિંગ સહીત) લાઈનોનું વ્યવસ્થિત આયોજન 

ફાયદો : શહેરી ગરીબો માટે વધારાના કોઈ પણ ખર્ચ વગર ઓછી સુવીધાવાળા જુના, જર્જરિત અને જોખમી ઝુંપડાને સ્થાને નવા મજબુત અને આધુનિક ટેકનીકથી બનેલ સુવિધાજનક મકાનો બને છે. સામાજિક, આર્થિક અને પર્યાવરણના ક્ષેત્રે નોંધપાત્ર ગુણાત્મક સુધારો થાય છે.

એક વિશેષ પ્રોજેક્ટ : એશિયાની સૌથી મોટી એવી મુંબઈની ધારાવીની ઝુંપડપટ્ટીને રી-ડેવલપ કરવાનો મહત્વાકાંક્ષી પ્રોજેક્ટ ઘણો ચર્ચામાં રહે છે. આ પ્રોજેક્ટને પ્રોત્સાહન આપવા માટે મહારાષ્ટ્ર સરકારે ત્યાં વેપાર કરતાં વેપારીઓ અને ઉદ્યોગોને SGSTનું રી-ઈમ્બરસ્મેન્ટ આપવાની જાહેરાત કરેલ છે. આ માટે વેપારીઓએ SGST ભર્યાના પુરાવા રજુ કરવાના રહેશે. CGSTમાં કોઈ રાહત અપાતી નથી.

જનરલ સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટ માટે સક્ષમ સત્તાધિકારી દ્વારા ખાનગી વિકાસકાર નક્કી કરવા માટે ટેકનિકલ અને ફાઇનાન્સિયલ બીડ મંગાવવામાં આવે છે. પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયેથી ડેવલપર દ્વારા સ્થાનિક સત્તાવાળાને જમીન અને સ્થાવર મિલકતના તમામ હકકો તબીલ કરવામાં આવે છે. જોકે જે ઝુપડપટ્ટીનું રી-ડેવલપમેન્ટ થયું હોય અને તેમાં ફ્રી સેલ ડેવલપમેન્ટ માટેની જમીનના લીઝ રાઈટસ તેની પાસે હોય તો ડેવલપર તે પોતાની પાસે રાખશે.

કેટલીક શરતો : પોલીસી મુજબ કોઈપણ રહેણાક એકમનો ઓછામાં ઓછો કાર્પેટ એરિયા ૨૫ ચો.મીટર  રાખવાનો થાય. જેમાં બે રૂમ, રસોડું, સંડાસ અને બાથરૂમ હોય. સરકારી યોજનામાં ૧૫ વર્ષ પછી મકાનની માલિકી લાભાર્થીની થાય છે. એપ્રોચ રોડની સપાટીથી પ્લીન્થની ઊંચાઈ ઓછામાં ઓછી ૬૦ સેમી એટલે કે બે ફૂટ રાખવાની થાય. કુલ બાંધકામના ૮% અથવા ૨૦૦ ચો.મી પૈકી જે વધુ હોય તેટલો વિસ્તાર કોમન પ્લોટ તરીકે રાખવાનો રહે છે. સરકારી પ્રોજેક્ટમાં તમામ મહેસુલી વેરા અને મ્યુ. વેરા માફ કરવામાં આવે છે. જો કે ફ્રી સેલ યુનિટને આવો લાભ ન મળે.

સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટમાં વેરાકીય પરિસ્થિતિ શું થાય? GSTની દ્રષ્ટીએ જોઈએ તો :

સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટ અથવા રિહેબિલિટેશન, એ રિ-ડેવલપમેન્ટથી જુદું છે. મુખ્ય તફાવત ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ એટલે કે ટીડીઆર અને બીજા એક શબ્દ : ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સમાં રહેલો છે. ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટના કિસ્સામાં જમીનધારક જે તે જમીન અથવા પ્લોટને ડેવલપ કરવા માટે ડેવલોપર-પ્રમોટરને હકકો તબદીલ કરે છે. જ્યારે ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સના કિસ્સામાં અને સરકારી જમીનના કિસ્સામાં જે તે સત્તા ધરાવતી સંસ્થા (દા. ત. મ્યુ. કોર્પોરેશન) દ્વારા એવું એક પ્રમાણપત્ર જેને ટ્રાન્સફરરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ સર્ટિફિકેટ (TDRC) કહેવાય છે તે ઈશ્યુ કરે છે. આ કિસ્સામાં મ્યુ. કોર્પોરેશન પોતે પ્રમોટર બને છે અને ડેવલપરને આ પ્રમાણપત્ર ઇશ્યૂ કરે છે. આગળ જતા ડેવલપર આ પ્રમાણપત્ર અન્ય બિલ્ડર / ડેવલપર કે પ્રમોટરને TDRC વેચી શકે છે. 

વ્યવહારો :

૧. જમીન ધારક, મોટા ભાગના કેસોમાં મ્યુ. કોર્પોરેશન દ્વારા ડેવલપરને ટ્રાન્સફરરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ સર્ટિફિકેટ (TDRC) barter પદ્ધતિએ તબદીલ થશે. આ TDRC બે-ત્રણ ભાગમાં પણ હોઈ શકે છે. આ વ્યવહાર ઉપર કોઈ વેરો લાગશે નહી. મ્યુ. કોર્પોરેશનના કેસમાં slum upgradationની બાબત મ્યુ. કોર્પોરેશનની બંધારણીય (અનુ. ૨૪૩W મુજબ) ફરજ હોવા છતાં આવા કેસોમાં બંધારણના અનુચ્છેદ ૨૪૩W ને ધ્યાને લેવાની જરૂર રહેતી નથી.

૨. આવું પ્રમાણપત્ર થર્ડ પાર્ટી જ્યારે ખરીદે ત્યારે તે આરસીએમ પદ્ધતિએ જીએસટી ભરે છે. ડેવલપર બાંધકામનો ખર્ચ આ રીતે વેચેલ ટ્રાન્સફરરેબલ ડેવલપ મેન્ટ રાઇટ્સમાંથી સરભર કરે છે.

૩. GSTના જાહેરનામાં ક્ર : ૧૧/૨૦૧૭ Central Tax (Rate) - તા ૨૮.૬.૨૦૧૭માં લેબર કોન્ટ્રાકટ અને 'વર્કસ કોન્ટ્રાકટનો સમાવેશ Heading ૯૯૫૪ Construction services હેઠળ કરવામાં આવેલ છે અને વર્કસ કોન્ટ્રાકટની વ્યખ્યા કલમ ૨(૧૧૯) તળે આપવામાં આવેલ છે. આમ તો construction contract પણ એક works contract છે. જો કે GSTની જોગવાઈઓ મુજબ Works Contract અને Construction serviceમાં થોડોક તફાવત રહેલ છે. Works contractમાં ગ્રાહક (સેવા મેળવનાર) contractor (સેવા આપનાર)નો સંપર્ક કરે છે અને પોતાની જરૂરિયાત મુજબ બાંધકામ કરવાનું કહે છે. મોટાભાગના કિસ્સામાં જમીન ગ્રાહકની પોતાની અથવા લીઝ પર લીધેલ હોય છે. Contractor અને ગ્રાહક (અહી મ્યુ. કોર્પોરેશન) વચ્ચે એક કરાર થાય છે અને contractor, labour ylu materialથી કરાર મુજબ બાંધકામ કરે છે. 

જ્યારે construction serviceમાં બિલ્ડર કે ડેવલપર પાસે અગાઉથી નક્કી એવો ગ્રાહક હોતો નથી. સ્લમ રિ-ડેવલપમેન્ટ અથવા રિહેબિલિટેશનના કેસમાં ડેવલપર, એ મ્યુ. કોર્પોરેશનને વર્કસ કોન્ટ્રાકટની સેવા આપે છે અને TDR સામે FCM મુજબ વેરો ભરે છે (અહી ઘણા જુદા જુદા અભિપ્રાય છે). GST કાયદાની કલમ ૧૭(૫)(બ) મુજબ વર્કસ કોન્ટ્રેક્ટની સેવાઓ જો સ્થાવર મિલકતના બાંધકામ માટે પૂરી પાડી હોય તો પ્લાન્ટ અને મશીનરી સિવાય અન્ય ચીજો કે સેવાની વેરા શાખ મળવાપાત્ર થતી નથી.

૪. ડેવલપર જુના ઝુંપડા કે કાચા મકાન ધારકોને રહેવાની કામચલાઉ સુવિધા/ભાડું આપશે-(transit accommodation) -વેરા-મુક્ત

૫. ડેવલપર જુના ઝુંપડા કે કાચા મકાન ધારકોને આપવાના નવા મકાન કોર્પોરેશનને આપશે. આ પૂર્ણ થયેલ મકાનો કોર્પોરેશન ઝુંપડા કે કાચા મકાન ધારકોને  વિના મુલ્યે  સોંપે છે. કોઈ વેરો ન લાગે.

૬. વધારાની FSI વાપરીને અન્ય ફ્રી સેલ મકાનો કે દુકાનો બાંધીને અને વેચીને ડેવલપર તમામ બાંધકામનો ખર્ચ કાઢશે. કમ્પ્લીશન સર્ટીફીકેટ આવે ત્યાં સુધી વેચાયેલ મકાનો વેરાપાત્ર થાય. ડેવલપર ફોરવર્ડ ચાર્જ મિકેનિઝમ મુજબ જીએસટી ભરે છે.