- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- 'જમીન / મિલકતનું વેચાણ / ખરીદ કરતાં પહેલાં ટાઈટલ ચોખ્ખું હોવું જરૂરી છે'
કોઈપણ વ્યક્તિ / સંસ્થા માટે કાયદાકીય પરિભાષામાં સ્થાવર મિલકતનું (Immoveable Properties) વેચાણ કે ખરીદી કરવાની હોય ત્યારે ફક્ત વેચાણનો અવેજ (Consideration) બદલામાં કિંમત મળે અને ખરીદનારને મિલકત મળે તેટલા પૂરતું સિમિત નથી. આજકાલ મિલકત ખરીદતા પહેલાં જમીન / મિલકતનું ટાઈટલ, શાંત અને બિનવિવાદાસ્પદ માલિકી હક્ક પ્રાપ્ત થાય તે માટે વિશેષ કાળજી લેવાની થતી હોય છે. ઘણીવાર એક જ મિલકતના અગાઉના બાનાખત / વેચાણકરાર / બોજા વિગેરે હોય છે.
જેથી જમીન / મિલકતનું ચોખ્ખું ટાઈટલ (Clear Title) મળે તેઅગત્યનું છે. જેથી મિલકતનું વેચાણ / ખરીદી કરવામાં આવે ત્યારે મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ- ૫૫માં ખરીદનાર અને વેચનારના હક્કો અને જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે અને તે મુજબ સૌ પ્રથમ તો પાયાના સિધ્ધાંત તરીકે જમીન / મિલકતનું ટાઈટલ (સ્વર્તાપણ) બોજારહિત ચોખ્ખું હોવુ જરૂરી છે અને તો જ ખરીદનારને તે વ્યક્તિ He can givebetter title ચોખ્ખું ટાઈટલ આપી શકે અને તે માટે અમુક પાયાની બાબતો વેચનાર અનુસરવા માટે બંધાયેલ છે. જેમકે સબંધિત મિલકતમાં વેચનારને ખબર હોય કે તેમાં મહત્વની ખામી (Major defects) હોય તે ખરીદનારને જાહેર કરવા માટે બંધાયેલ છે, ખરીદનાર જ્યારે વેચનારને વિનંતી કરે કે સબંધિત મિલકત અંગે તેના કબજા અને અધિકારમાં હોય તેવા તમામ દસ્તાવેજો તપાસણી માટે તેમને રજૂ કરવાના થાય છે, તે ઉપરાંત તે મિલકત અને તેના ખરીદનાર અંગે ખરીદનાર પૂછે તે તમામ પ્રશ્નોની પોતાની પાસે જેટલી માહિતી હોય તે આપવા માટે બંધાયેલ છે, ખરીદનાર જ્યારે વેચાણ માટેનો દસ્તાવેજ રજૂ કરે ત્યારે વેચાણ આપનારને નક્કી થયા મુજબ અવેજની રકમ મળી ગઈ હોય તો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટે બંધાયેલ છે અને તે દરમ્યાન વેચાણ કરાર કરેલ હોય અને જમીન / મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સુપ્રત કરવામાં આવે ત્યાં સુધી સબંધિતમિલકતનો દસ્તાવેજ જાળવી / સંભાળ રાખવાની જવાબદારી છે, વેચાણની તારીખ સુધીમાં મિલકત ઉપર જે લ્હેણાં / વસુલાત હોય તે ચૂકવવા માટે બંધાયેલ છે, પરંતુ બંને પક્ષકારો વચ્ચે સમજૂતી થયેલ હોય અને બોજા સહિત મિલકતનું વેચાણ થયેલ હોય તો ખરીદનાર તે અંગે પાલન કરવા બંધાયેલ છે.
સૌથી અગત્યનું એ પણ છે કે, જે મિલકત વેચવાની હોય તેનું અસ્તિત્વ હોવું જરૂરી છે અને સાથોસાથ મિલકત વેચવા માટે તે સત્તા ધરાવતો વ્યક્તિ એટલે કે જમીન માલિક અથવા પાવર ઑફ એટર્ની હેઠળ સત્તા ધરાવતો વ્યક્તિ હોવો જરૂરી છે. વેચનારને ખરીદનાર તરફથી પૂરેપૂરી વેચાણ કિંમત ચૂકવી દેવામાં આવી હોય ત્યારે તેના કબજામાં કે અધિકારમાં હોય તે મિલકત સબંધી માલિકી હક્કના તમામ દસ્તાવેજો ખરીદનારને સોંપી દેવા બંધાયેલ છે, પરંતુ વેચનાર વેચાણની મિલકતનો કોઈ ભાગ પોતે રાખે ત્યારે તમામ દસ્તાવેજો રાખવા તે હક્કદાર છે, પરંતુ તે અંગે જરૂરી માહિતી ખરીદનારને આપવા બંધાયેલ છે. ઘણીવાર એવું પણ બને કે એક કરતાં વધુ પક્ષકારો જમીન / મિલકત ખરીદતા હોય અથવા અમુક ભાગ જ સંયુક્ત ખાતેદારો / ભાગીદારો પૈકી આપતા હોય ત્યારે સબંધિત દસ્તાવેજ આ સ્પષ્ટતા સાથે આપી શકાય. જ્યારે વેચનારને મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રત્યક્ષ સ્વરૂપે પ્રાપ્ત થાય ત્યાં સુધીનાં ભાડા અથવા નફો જો વેચાણ કરારની શરતોમાં દર્શાવેલ ન હોય તો વેચનાર મેળવવા માટે હક્કદાર છે, પરંતુ કોઈવાર એવું બને કે મિલકતની પૂરી ખરીદ કિંમત ચૂકવાયા પહેલાં મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે ખરીદ કિંમત અથવા બિનચૂકવાયેલા ભાગનો અને જે તારીખે કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી વેચાણ કિંમત અથવા તેના કોઈ ભાગ ઉપરના વ્યાજનો બોજો સબંધિત ખરીદનાર અવેજ વિના તબદીલથી લેનાર અથવા વેચાણ કિંમત ચૂકવાઈ નથી, એવી જાણકારી સાથે તબદીલીથી મેળવનાર હસ્તકની મિલકત ઉપર બોજો રહે તે માટે તે હક્કદાર છે.
ઉપર મુજબના વેચાણ આપનારના હક્કો અને જવાબદારી જાણ્યા પછી, ખરીદનારાઓની જવાબદારી અને શું કરવા બંધાયેલ છે તે જાણવું જરૂરી છે અને તેથી જે મિલકત તબદીલી થનાર હોય તે મિલકતમાં વેચનારનું હિત કેવા પ્રકારનું છે અને કેટલું છે તે જાણવું જરૂરી છે. દા.ત. કોઈ જમીનમાં સંયુક્ત સહ હિસ્સેદારોના નામ છે, પરંતુ તેઓનો સબંધિત મિલકતમાં જેટલો હક્ક છે તેમજ વણવહેંચાયેલી મિલકતમાં સંયુક્ત કુટુંમ્બની જમીનમાં મિલકત હોય તો તેઓના હક્ક હિસ્સા અંગે જાણવું જરૂરી છે, કારણ કે વેચાણ દસ્તાવેજ થયા બાદ કોઈ એક કબજેદાર દ્વારા વેચાણ કરવામાં આવ્યું હોય ત્યારે મહેસૂલી રેકર્ડમાં હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવામાં આવે ત્યારે ૧૩૫ ડીનીનોટીસ આપવામાં આવે ત્યારે વાંધાઓ ઉઠવવામાં આવે અને લાંબો સમય સુધી કાનુની પ્રક્રિયામાં ઉતરવું પડે એટલે ખરીદનારે પોતે જે મિલકત ખરીદ કરે છે તે મિલકતમાંનું તેના વેચનારનું હિત કેવા પ્રકારનું અને કેટલું છે તે જાણવું જોઈએ તે ઉપરાંત ઘણીવાર વેચાણ આપનાર સબંધિત મિલકતની બજાર કિંમતમાં વધારો થતો હોય તે હકિકત વેચનારને જણાવી દેવાની ખરીદનારની જવાબદારી છે. જેથી પાછળથી કોઈ તકરારો ઉપસ્થિત થાય નહિ, આજ રીતે મિલકત લેનારે મિલકતની કિંમત વિશે જે પ્રમાણે કરાર નક્કી કર્યો હોય તે પ્રમાણે અવેજ (Consideration) આપવાનું છે અને એ પ્રમાણે ચૂકવણી કર્યેથી તે વેચનારને મિલકતનો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા ફરજ પાડી શકશે અને કરારની શરત પ્રમાણે જો તેમ ન કરવામાં આવે તો કાયદેસરના પગલાં લઈ શકાય છે. જો કોઈ સંજોગોમાં મિલકતને આકસ્મિક નુકશાન થાય તો મિલકતનો દસ્તાવેજ થઈ ગયાની સાથે જ તેનો માલિકી હક્ક સામાન્યતઃ ખરીદનારને મળે છે તે પછી કોઈ નુકશાન થાય તો તે ખરીદનારે ભોગવવાનું છે.
પરંતુ વેચાણ કરાર થાય અને દસ્તાવેજ થાય એ બંને વચ્ચેના સમયગાળામાં મિલકતને કોઈ નુકશાન થાય તો તે માટે જવાબદારી તેના વેચનારની જ રહે છે. આજ રીતે મિલકતની ખરીદી પછી તેને પોતાને પ્રાપ્ત થયેલી મિલકતની માલિકીના આધારે એ મિલકતમાં કોઈ સુધારો થયો હોય અથવા તેની કિંમતમાં કોઈ વધારો થયો હોય તેનો ફાયદો મેળવવા અને એ મિલકતમાંથી મળતા ભાડા તથા નફા માટે ખરીદનારને હક્ક મળવા છતાં તેનો કબજો વેચનાર માલિક પાસે હોય તો પણ ખરીદનારને જે કંઈ વધારો કે નફો મળવાપાત્ર હોય તે મેળવવા હક્કદાર છે, કારણ કે મિલકતનું અવેજ આપ્યા બાદ વેચાણ થવાથી વેચાણની પ્રક્રિયા પૂરી થયેલ હોવાથી વેચાણ આપનારનો હક્ક રહેતો નથી.
આમ પ્રવર્તમાન સમયમાં ખરીદ/ વેચાણના જે વ્યવહારો થાય છે તે પારદર્શક સ્વરૂપે થાય અને વાણિજ્ય વિષયક વ્યવહારો યોગ્ય સ્વરૂપે થાય તે માટે વેચાણ આપનાર અને ખરીદનારાઓ હક્કો અને જવાબદારીઓ મિલકત તબદીલી અધિનિયમથી કાયદાકીય પીઠબળ સાથે જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે. જે સામાન્ય જનતાની જાણકારી માટે ઉપયોગી સાબીત થશે.
