રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- એપાર્ટમેન્ટની અંદર પાર્ટીશન કરવામાં આવેલ હોય તેવી દિવાલોનો કારપેટ એરીયામાં સમાવેશ કરવામાં આવેલ છે 

- આ કાયદાના અમલથી પારદર્શકતા લાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે

રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એક્ટ - ૨૦૧૬ને ટૂંકમાં 'રેરા' તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આ કાયદાની જોગવાઈઓ અન્વયે ફક્ત મકાન / મિલકત લેનાર તરીકે ફક્ત ગ્રાહકના હિતને સુરક્ષિત કરવામાં આવી છે, એટલું નથી પરંતુ રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનો યોગ્ય સ્વરૂપે વિકાસ થાય. આ ક્ષેત્રમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ આવે તે પણ આશય છે એટલે કે આયોજીત સ્વરૂપે વિકાસ થાય તે છે. આજે પણ બિલ્ડર તરીકેની ખાસ કરીને બાંધકામ સાથે સંકળાયેલ વ્યક્તિની પ્રજામાનસમાં આટલી છાપ સારી નથી. અપવાદ હોઈ શકે છે એટલા માટે આ કાયદાના અમલથી પારદર્શકતા લાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે. આ કાયદા હેઠળ જે સત્તા મંડળ (Authority) રચવામાં આવે છે તેમાં હાઈકોર્ટના ચીફ જસ્ટીસના અધ્યક્ષપણે યોજાતી કમિટી દ્વારા કરવામાં આવે છે. આ કાયદામાં જે જાહેર જનતા માટે અગત્યની બાબતો જે છે તે આ લેખમાં વર્ણવવામાં આવે છે કારણ કે અગાઉ બિલ્ડર કે ડેવલપર દ્વારા પ્રોજેક્ટના બાંધકામનાં બ્રોશરમાં જે બાબતો દર્શાવી હોય તે બાબતો વાસ્તવિક રીતે ઉપલબ્ધ કરવામાં ન આવી હોય. દા.ત. કારપેટ એરીયામાં આ કાયદા હેઠળ જે સ્પષ્ટ વ્યાખ્યા કરવામાં આવી છે, જેમાં બહારની દિવાલોએ આવરી લીધેલો વિસ્તાર, લીફ્ટ વિગેરેની સેવાઓ માટે લાંબી સાંકડી જગ્યા (સર્વિસીસ શાફ્ટ) હેઠળના વિસ્તારોને બાદ કરતાં, છજુ (બાલ્કની) અથવા વરંડાના વિસ્તારને બાદ કરતાં અને ખુલ્લા છત (ટેરેસ) વિસ્તારને બાદ કરતાં એપાર્ટમેન્ટનું ચોખ્ખું વપરાશ યોગ્ય ભોંયતળીયાનું ક્ષેત્રફળ (Floor Area) પરંતુ એપાર્ટમેન્ટની અંદર પાર્ટીશન કરવામાં આવેલ હોય તેવી દિવાલોને કારપેટ એરીયામાં સમાવેશ કરવામાં આવેલ છે એટલે કે અગાઉ બિલ્ડર દ્વારા બાલ્કનીના વિસ્તારને કારપેટ એરીયામાં ગણવામાં આવતો તે ગણવાપાત્ર નથી. આજ રીતે સૌથી અગત્યની બાબતમાં કોમન એરીયા કે જેનો સામુહિકપણે ઉપયોગ મળવાપાત્ર હોય જેને Amenities તરીકે પણ ગણવામાં આવે છે. જેમાં રીયલ એસ્ટેટ ડેવલપર દ્વારા સમગ્ર પ્રોજેક્ટ હેઠળની જમીન જેનો તબક્કાવાર વિકાસ કરવાનો હોય તેનો સમાવેશ થાય છે અને જેની 'રેરા' સત્તામંડળમાં નોંધણી સાથે મંજૂરી મેળવી હોય, આજ રીતે મકાનોના દાદરા (Staircase) લીફ્ટ, શાફ્ટ તેમજ લીફ્ટની બહારનો ભાગ, જાહેર પ્રવેશદ્વારો, ફાયર એસ્ક્રેપ (Fire Escape) તેમજ બહાર નિકળવાના દરવાજા (Exit) સાથોસાથ સામુહિક (Common) બેઝમેન્ટ, ટેરેસ, ગાર્ડન, રમતગમતના વિસ્તારો (Play Area) તેમજ સ્ટોરેજ, આ ઉપરાંત પ્રોજેક્ટના પ્રીમાઈસીસના વહીવટ માટે ચોકીઓ / ઓફિસ તેમજ સિક્યુરીટીને પુરી પાડવામાં આવેલ સુવિધાઓ, આવાસ સહિતનો સમાવેશ કોમન એરીયા તરીકે ગણવામાં આવે છે. સામાન્ય રીતે ડેવલપર દ્વારા ઘણીવાર બેઝમેન્ટમાં અનઅધિકૃત રીતે દુકાનો અથવા અન્ય હેતુ માટે Cover કરી લેવામાં આવે તેમજ ટેરેસનો પણ કોમન એરીયાને બદલે બીજી રીતે ઉપયોગ કરવાના કિસ્સા બનતા હોય છે એટલે જ્યારે વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવે ત્યારે કોમન એરીયા અંગે ખાસ સ્પષ્ટતા સાથે સમાવેશ કરી લેવો જોઈએ. આ ઉપરાંત યુટીલીટી તરીકે ઈલેક્ટ્રીસીટી સ્ટેશન, ગેસ, પાણી, ઘન કચરાનો નિકાલ (સ્વચ્છતા) એરકંડીશનીંગ, જળ સંચય, Renewable Energy ના Installation અને Water Tank પાણીની ટાંકીઓ, મોટરો, પંખા, ડક્ટસ (ઘેબાજ) સાથે પ્રોજેક્ટમાં જોગવાઈ કર્યા પ્રમાણેના તમામ સામુદાયિક અને વાણિજ્ય વિષયક સુવિધાઓ સાથે પ્રોજેકટના ભવિષ્યના નિભાવણી તેમજ સુરક્ષા અને કોમન સામુદાયિકમાં ઉપયોગમાં લેવાની તમામ બાબતોનો સમાવેશ વેચાણ દસ્તાવેજમાં થવો જરૂરી છે.

કોઈપણ પ્રોજેક્ટના વિકાસના જુદા જુદા તબક્કા હોય છે. જેમ કે સક્ષમ સત્તા મંડળ એટલે કે 'રેરા' દ્વારા પ્રોજેક્ટની મંજૂરી આપવામાં આવે ત્યારે બાંધકામ શરૂ થયાની જાણથી પ્રોજેક્ટની સમયમર્યાદા, જુદા જુદા સત્તા મંડળોની મંજૂરી, પ્લીનથ ચેક સર્ટીફીકેટ તેમજ પ્રોજેક્ટ પૂરો થાય એટલે 'Completion Certificate' (સી.સી.) મેળવવાનું હોય છે અને ત્યારબાદ OC એટલે કે Occupancy Certificate વપરાશી પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું હોય છે. પૂરૂં થયાનું પ્રમાણપત્ર મેળવવામાં (સી.સી.) જે પ્રમાણે લે આઉટ મંજૂર કરવામાં આવ્યો તે મુજબ અને સ્થાનિક કાયદાઓ હેઠળ સક્ષમ સત્તા મંડળે મંજૂર કરેલ. દા.ત. મહાનગર પાલીકાના ટાઉન પ્લાનીંગ ડીપાર્ટમેન્ટે મંજૂર કરેલ નકશા મુજબ વિકાસ કરવામાં આવ્યો છે કે કેમ, તેની ખાત્રી કર્યા બાદ પ્રમાણપત્ર આપવાનું હોય છે, જ્યારે પ્રોજેક્ટની મંજૂરી આપવામાં આવે છે ત્યારે 'External Development Work' અને 'Internal Development Work'નો સમાવેશ થાય છે. જેથી ખરીદનારાઓએ આ અંગે પણ ખાસ કાળજી રાખવી જરૂરી છે. બહારના વિકાસ કામોમાં રસ્તા અને વ્યવસ્થા, લેન્ડ સ્કેપીંગ, ગ્રીન સ્પેસ, પાણી પુરવઠા, ગટર વ્યવસ્થા (Sewearge System) વીજ પુરવઠાનું ટ્રાન્સફોર્મર, સબ સ્ટેશન, ઘનકચરાના નિકાલનું સ્ટેશન (Solid Waste) રાખવાની બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. આજ રીતે આંતરિક ડેવલપમેન્ટના કામમાં આંતરિક રસ્તા, સ્ટ્રીટલાઈટ, પાણીપુરવઠા, પાકી ગટરો, ઊર્જા સંચાલન (Electricity Distribution) ગંદા પાણીના નિકાલ, વરસાદી પાણીના નિકાલ, વોટર ટ્રીટમેન્ટ પ્લાન, જળ સંચય (Water Conservation) પ્લાન્ટેશન, આગ સામે રક્ષણની સિસ્ટમ (Fire Fighting), શૈક્ષણિક, આરોગ્ય જેવું સામાજિક આંતરમાળખાકીય સુવિધા જેવી સામુહિક સુખ સગવડનો સમાવેશ થાય છે. આમ આ તમામ બાબતોની કામગીરી મંજૂર કરેલ પ્લાન મુજબ પુરી પાડવા ડેવલપર બંધાયેલ છે. આમ આ તમામ કામગીરી પુરી થયા બાદ સક્ષમ સત્તા મંડળ દ્વારા ભોગવટા પ્રમાણપત્ર (Occupancy Certificate) આપવામાં આવે છે અને તેના આધારે સ્થાનિક સત્તા મંડળ દ્વારા પાણી, ગટર, વીજળીના જોડાણ આપવામાં આવે છે. આ કાયદા હેઠળની અન્ય અગત્યની જોગવાઈઓ પ્રજાઉપયોગી હોઈ, આવતા અંકે વર્ણન કરીશું. (ક્રમશઃ)