ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર અને રેવન્યુ ટાઈટલ કાયદાકીય યથાર્તતા

લોકાભિમુખ

માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ભારત સરકારે સૂચવેલ “Right to Land Title” ની કાયદો ઘડવો જરૂરી

અગાઉના શ્રેણીબધ્ધ લેખોના માધ્યમથી ગણોતધારો અને ખેતીની જમીન વહિવટ અધિનિયમ-૧૯૪૮, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ વટહુકમની કલમ-૫૪, કચ્છ અને વિદર્ભ કાયદાની જોગવાઈઓ અન્વયે બિનખેડુત વ્યક્તિ ખેતીની જમીન કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ધારણ ન કરી શકે અને વીલ યાને વસિયતનામાથી પણ ગણોતધારાની કલમ-૬૩ની જોગવાઈઓ નિષ્ફળ બનાવીને પણ ખેત વિષયક જમીન ધારણ કરી ખેડુતનો દરજ્જો પ્રાપ્ત ન થાય તે માટે સુપ્રિમકોર્ટના ચુકાદા સહિત વિગતવાર કાયદાકીય જોગવાઈઓ સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે અને ખોટી રીતે હક્કપત્રકમાં ખરીદી / વીલથી પણ પ્રમાણિત અધિકારી દ્વારા નોંધો મંજુર કરવામાં આવે તો ગણોતધારાની કલમ-૮૪સી હેઠળ કાર્યવાહી કરી જમીન સરકાર દાખલ થાય તે પણ જણાવવામાં આવ્યું, પરંતુ અસલ અને સાચા ખેડુતોના વ્યવહારોમાં ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર મેળવવાની જોગવાઈ રદ કરવાના તર્ક સંગત કારણો ખેડુતો મહેસુલ વિભાગના પરિપત્રના આધારે હેરાન થાય તે માટે રજુ કરૂં છું. સાચા ખેડુતો માટે સરકારનો અભિગમ Ease of Doing Business નો હોય તો કેમ 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' માંગવામાં આવે છે અને આ રદ કરવા માટે વ્યાજબી, ન્યાયિક કારણો નીચે મુજબના છે. 

રાજ્યસરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા ૨૦૦૪થી મહેસુલી રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યુ છે અને હાલ તમામ મહેસુલી રેકર્ડ હક્કપત્રકની નોધો સહિત ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે અને જ્યારે મહેસુલી અધિકારીઓને આ તમામ Access હોય ત્યારે તે નોંધ અંગે ઓનલાઈન ખાત્રી કરી શકાય છે. શા માટે સાચા ખેડુત ખાતેદારોની નોંધો માટે (વેચાણ તબદીલી) ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર માંગવામાં આવે છે. આ ખાત્રી કરવાની જવાબદારી Onus  મહેસુલ તંત્રની છે જ્યારે બીજી બાજુ એવા કિસ્સા પણ છે કે સંબંધિત પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા બિન ખેડુતની નોંધ મંજુર કરેલ હોય તેના અધારે અન્ય ગામની / તાલુકાની જમીન દર્શાવી ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપી દેવામાં આવે છે,  જ્યારે ખેડુત ખાતાવહીને કાયદાકીય સ્વરૂપ આપવામાં આવ્યુ છે ત્યારે આ ખેડુત તરીકેનો પ્રમાણપત્રનો નમુનો છે. જેથી રાજ્ય સરકારના મહેસુલ વિભાગે દરેક કલેક્ટરોને સુચના આપવી જરૂરી છે કે કાયદાકીય જોગવાઈ પ્રમાણે દરેક ખેડુત ખાતેદારોને 'ખેડુત ખાતાવહી' આપે અને તેને જ પ્રમાણભુત દસ્તાવેજ તરીકે ગણી હક્કપત્રકની નોંધો પ્રમાણિત કરવામાં આવે અને હાલની ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર મેળવવાની જોગવાઈ ખેડુતહિતમાં રદ કરવામાં આવે તો લોકભાગ્ય વહિવટ સાબીત થશે. 'રેવન્યુ ટાઈટલ' અગત્યનો વિષય હોય આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.

હવે ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર સાથેનો સંલગ્ન મુદ્દો 'જમીનના રેવન્યુ ટાઈટલ' નો જ્યારે જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં ખેડુત ખાતાવહિ આપવાની કાનુની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે ત્યારે ખેતીની જમીન ધારણ કરવાના ખેડુતના દરજ્જા તરીકે ખેડુત ખાતાવહી દર વર્ષે અદ્યતન કરવાની જોગવાઈ છે. તે હેતુ સિધ્ધ થાય પરંતુ વાસ્તવિક સ્વરૂપે ખેડુત ખાતાવહી આપવામાં કાયદાની જોગવાઈ હોવા છતાં અને નિયત રકમ વસુલ લઈને આપવાની હોવા છતાં આ કાર્યવાહિ થતી નથી અને પ્રવર્તમાન સમયમાં જમીનની કિંમતો વધવાથી ખાસ કરીને શહેરી / વિકસિત / ઔદ્યોગિક / વિસ્તારોમાં જમીનમાં જે વ્યવહારો થાય છે તેમાં ખોટા બાનાખત / Fake Document તેમજ અગાઉની હક્કપત્રકની નોંધો પણ પડકારીને વિવાદ ઉભા કરવામાં આવે છે એટલે જમીનના 'ટાઈટલ' અંગે ખાત્રી કરાવવામાં આવે છે. હવે તો બેંકોની લોન લેવા માટે કે 'રેરા'માં બાંધકામનો પ્રોજેક્ટ મંજુર કરવવા હવે જમીનનું ટાઈટલ ભનીચિ છે કે કેમ તે માંગતા હોય છે એટલે જમીનના વ્યાપક વ્યવહારો જોતા અને જમીન / મિલ્કત ધરાવતા લોકો માટે પણ લાંબી પ્રક્રિયામાં પસાર ન થવું પડે તે માટે ભારત સરકારે પણ  “Right to Land Titleની' હેઠળ Model Act ની જોગવાઈઓ દરેક રાજ્યોને મોકલી છે અને તેને કાયદાકીય સ્વરૂપ આપવા માટે ગુજરાત જેવું રાજ્ય જ્યારે પ્રગતિશીલ અને વિકસિત રાજ્ય છે ત્યારે “Right to Land Revenue Title” ની કાયદો ઘડવો જરૂરી છે. 

ઉપર્યુક્ત પૂર્વભૂમિકા સાથે હાલની જમીન મહેસુલ અધિનિયમના ચેપ્ટર-૧૦ની હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ / જમીનની તબદીલીના વ્યવહારોના પ્રસંગે વિરૂદ્ધનું પુરવાર ન થાય તો હક્કપત્રકની પ્રમાણિત નોંધો માન્ય રાખવાની છે. Unless Contrary Proved ના સિદ્ધાંત અનુસાર Presumptive Value છે અને હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ અને જમીન મહેસુલ અધિનિયમ ફક્ત મહેસુલ રેકોર્ડ અદ્યતન રાખવાના ભાગરૂપે જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાનું વ્યવસ્થા તંત્ર છે અને સર્વમાન્ય સુપ્રિમ કોર્ટ દ્વારા ઠરાવ્યા મુજબ જ્યારે જમીન / મિલ્કત અંગે વિવાદ થાય ત્યારે માલિક હક્ક નક્કી કરવી આપવાની સત્તા સિવિલ કોર્ટને છે અને સિવિલ કોર્ટનો માલિકી હક્ક નક્કી કરતો નિર્ણય માન્ય રાખી હક્કપત્રકમાં પણ તે મુજબ ફેરફાર કરવાનો છે અને માનો કે કોઈ પક્ષકાર સિવિલ કોર્ટના હુકમ સામે ક્રમિક સ્વરૂપે ન્યાયાલયનો આશરો લે તો હાઈકોર્ટ કે સુપ્રિમ કોર્ટનો જે ચુકાદો આવે તે મુજબ ક્રમશઃ હક્કપત્રકમાં નોંધ પાડી મંજુર કરવાની છે. હાલ ગુજરાતમાં જ્યારે કોઈ ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવા માટેની અરજી મહેસુલ તંત્રમાં કરવામાં આવે છે અથવા તો નવી શરતની જમીન જુની શરતમાં ફેરવવાની પ્રક્રિયામાં સરકારના મહેસુલ વિભાગના પરિપત્ર અન્યયે ૧૯૫૧થી હક્કપત્રકની નોંધોની ચકાસણી આ તમામ નોંધો અગાઉ મહેસુલી અધિકારીઓએ પ્રમાણિત કરેલ હોવા છતાં અને વર્ષોથી તે વ્યવહારો માન્ય રાખ્યા હોવા છતાં પાછળથી જુદા જુદા કાયદાઓનો ભંગ ગણી ક્ષુલ્લક કારણો આપી નામંજુર કરવામાં આવે છે એટલા માટે જો સરકાર પક્ષે જેમ ખેડુત ખાતાવહીને કાયદાકીય સ્વરૂપ આપવામાં આવ્યું છે, પરંતુ અમલ થતો નથી જ્યારે બીજી બાજુ 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' અને ટાઈટલ વેરીફિકેશનના ભાગરૂપે ખાતેદારની અગાઉની તમામ નોંધોની ચકાસણીની પ્રક્રિયા નિવારવા માટે જ્યારે ભારત સરકારે જમીનના ટાઈટલ અંગેનો કાયદો ઘડવા માટે સુચિત કર્યું છે ત્યારે તાત્કાલિક આ કાયદો લાવી ખાતેદારોના Land Revenue Titleની આપવામાં આવે તો  “Conclusive Proof” તરીકે માન્ય ગણાશે અને આને કારણે લાંબી કાનુની / વહિવટી પ્રક્રિયામાંથી મોટી રાહત મળશે અને આ કરવામાં પણ સરળતા થાય એટલા માટે છે કે કોમ્પ્યુટરાઈઝ રેકોર્ડ અગાઉની તમામ નોંધો સાથે ઉપલબ્ધ છે અને પાયાના દસ્તાવેજ તરીકે ગામના નમૂના નંબર-૮અ થી ખાતેદારનું Holding ઉપલબ્ધ છે. ઇૈયરા “Right to Land Revenue” કાયદો ઘડવાથી જેમ ૧૯૦૪માં જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં 'હક્કપત્રકનું' પ્રકરણ ઉમેરવામાં આવેલ તે મુજબ સર્વવ્યાપી લોક હિત સાબિત થશે.