મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા બિનખેતીની પરવાનગીમાં સરળીકરણ કરતી જોગવાઈઓ અંગે સ્પષ્ટતા

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ટાઉન પ્લાનીંગમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ વિસ્તારોમાં બિનખેતીની પરવાનગી ઔપચારિક કરવી જરૂરી

-  સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૫ હેઠળ સૌરાષ્ટ્ર વિસ્તારમાં બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે જમીન ખરીદી શકાય છે

ગુજરાત સરકાર દ્વારા તાજેતરમાં મહેસુલ વિભાગના તા. ૧૩/૯/૨૦૨૪ના ઠરાવથી બે નિર્ણયો લેવામાં આવ્યા છે. તેમાં ગત લેખમાં ખેડુત ખરાઈના પ્રમાણપત્ર બાબતમાં સરકાર દ્વારા તા. ૬/૪/૧૯૯૫નું આધારવર્ષ ગણીને તે આધારે અગાઉના વ્યવહારો ધ્યાનમાં લીધા સિવાય ખાતેદારની મહેસુલી રેકર્ડમાં પાડવામાં આવેલ નોંધો ખેડુત ખાતેદાર તરીકે ખરાઈ કરવાની બાબતમાં સ્પષ્ટતા કરવામાં આવેલ અને તે અંગે ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪ અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓનું વર્ણન કરવામાં આવેલ અને તેના સમાન પ્રકારે તા. ૧૩/૯/૨૦૨૪ના પરિપત્ર ક્રમાંક બખપ-૧૦૨૦૧૮-૪૨૫-ક અન્વયે જમીન મહેસુલ સંહિતાની કલમ-૬૫ અંતર્ગત બિનખેતી પરવાનગી તથા બિનખેતી પરવાનગી મેળવવાની કાર્યપધ્ધતિમાં સરળીકરણ કરવા અંગે મુખ્યત્વે 'જુની શરતની તથા ખેતીથી ખેતી જુની શરત થયેલ તેવી બિનખેતી પ્રિમીયમ પાત્ર જમીનની જ્યારે બિનખેતી કરવાની અરજી આવે ત્યારે માત્ર ખેડુત ખરાઈ માટે મહેસુલી રેકર્ડની ચકાસણીના કિસ્સામાં તા. ૬/૪/૯૫ થી અગાઉનું રેકર્ડ ધ્યાને લેવાનું રહેશે નહિ. આ સાથે ખેડુત ખરાઈ અંગે ખેડુત ખાતેદાર તરીકેનું સોગંધનામું રજુ કરતી જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. બિનખેતીની પરવાનગી અંગે તે અંગે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫માં જોગવાઈ છે. જ્યારે જમીનના નવી શરતના નિયંત્રણો જમીન મહેસુલ કાયદા ઉપરાંત ગણોતધારો અને જમીન ટોચ મર્યાદાની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે. બિનખેતીની પરવાનગી અને તેના સાચા પરિપ્રેક્ષ્યમાં શું સરળીકરણ કરવામાં આવ્યું છે અને સામાન્ય જનતાને આ કાર્યપધ્ધતિમાં શું હાડમારી પડે છે તે અંગે જરૂરી વિવરણ કરીશું. 

જમીન મહેસુલ કાયદો-૧૮૭૯ માં મુખ્યત્વે જમીન મહેસુલ ઉઘરાવવાના વ્યવસ્થાતંત્ર સાથે જમીનનું નિયમન અને જમીન ઉપરના લોકોના હક્ક માટેનું હક્કપત્રક મુખ્યત્વે બાબત છે. જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ ખેતવિષયક જમીનમાં બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ કરવામાં આવે ત્યારે ખેતવિષયક મહેસુલમાંથી બિનખેતી વિષયક ધારો નક્કી કરતી જોગવાઈ છે. એટલે મુખ્યત્વે જમીન મહેસુલની બાબત છે. બદલાતા જતા સંજોગોમાં શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ અને વિકાસની પ્રક્રિયામાં ખેતવિષયક હેતુમાટે મુખ્યત્વે વપરાતી જમીનોમાં બિનખેતી વિષયક ઉપયોગનો વ્યાપ વધ્યો છે. એટલે સાદી કાયદાકીય પરિભાષામાં પણ સમજવામાં આવે તો બિનખેતીની પરવાનગી એ માત્ર ઔપચારિકતા છે અને એક તબક્કે જુની શરતની જમીન હોય અને સબંધિત ખાતેદાર કે પક્ષકાર દ્વારા બાંધકામના નિયમોને અનુરૂપ બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ કરવામાં આવે તો જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ જમીનના આકારના પટ્ટની રકમ લઈને પણ બિનખેતી ઉપયોગને નિયમબધ્ધ કરવાની કલેક્ટરને સત્તાઓ આપેલ છે. એટલે બિનખેતી વિષયક પરવાનગીને એક પ્રકારનો Hype હાઉ ઊભો કરવામાં આવેલ છે અને આ પ્રક્રિયાને કારણે Ease of Doing Business કામધંધાની સરળતાના પરિમાણ “Indicators”માં બાધારૂપે છે. બીજું કે સરકારે કલમ-૬૫'ખદ હેઠળ જમીનનું Title Clear હોય તો કોઈપણ બિનખેડુત પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ Bonafide industrial purpose માટે ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે. ફક્ત આ અંગે કલેક્ટરશ્રીને જાણ કરવાની છે અને કલેક્ટરે દિન-૩૦માં પ્રમાણપત્ર આપવાનું છે. આજ રીતે ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને ૬૩એએ હેઠળ ખેતીવિષયક જમીન કલેક્ટરની પરવાનગી લઈને તેમજ સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૫ હેઠળ સૌરાષ્ટ્ર વિસ્તારમાં બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે જમીન ખરીદી શકાય છે. 

ઉક્ત બિનખેતી વિષયક હેતુમાટે ૨૦૧૮ પહેલાં કલેક્ટરશ્રીને નિયત નમુનામાં અરજી કરવાથી ૯૦ દિવસની સમય મર્યાદામાં મામલતદાર / નાયબ કલેક્ટરનો સાધનિક કાગળો સાથે દરખાસ્ત રજુ થયેથી પરવાનગીનો નિર્ણય લેવામાં આવતો રાજ્યસરકાર દ્વારા ૨૦૦૪થી મહેસુલી રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવાથી ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે. જેથી ઈ-ધરાના માધ્યમથી હક્કપત્રકની નોંધો પણ ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં પાડવામાં આવે છે. 

સમગ્ર મહેસુલી રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ હોવાથી બિનખેતીની પરવાનગી અને નવી શરતની નિયંત્રણોવાળી જમીનો પણ IORA પોર્ટલ ઉપર ઓનલાઈન અરજી કરી બિનખેતીની પરવાનગી ખેડુત ખરાઈ બોજાની નોંધણી અને નવીશરતની જમીનનું જુની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ પરંતું આ પ્રક્રિયામાં ખેડુત ખાતેદારની ખરાઈ બાબતે ૧૯૫૧-૫૨થી એટલે કે ગુજરાતમાં સૌ પ્રથમ સર્વે સેટલમેન્ટ થયું અને રેકર્ડ પ્રમોલગેટ થયું ત્યારથી ખેડુત ખાતેદારના દરજ્જા તરીકે ખાત્રી કરવાની હતી અને આ કિસ્સાઓમાં ઘણીવાર તો મૂળ કુટુમ્બના વડાના નામે જમીન હોય ત્યારબાદ ભાઈઓ / ભાગ / વારસાઈ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી વિગેરેના કારણે ક્રમાનુસાર નોંધો ન મળી શકે બીજું કે જીલ્લાઓના વિભાજન / તાલુકાની પુનઃરચના ઘણી જગ્યાએ મૂળ રેકર્ડ નાશ પામવાના કારણે પણ ૧૯૫૧થી રેકર્ડ ન મળવાના કિસ્સા છે. 

પરંતું આ અંગે દાવા સાથે હું જણાવું છું કે અગાઉ ૨૦૦૫ સુધી દર દસ વર્ષ મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવતું એટલે કે નવીન 7 x 12 દસ વર્ષીય ધોરણે પ્રમોલગેટ કરવામાં આવતા અને આ જવાબદારી મહેસુલી અધિકારીઓની હતી એટલે સાચા ખેડુત ખાતેદારો માટે ૧૯૫૧-૫૨થી ખેડુત ખાતેદારની ખરાઈ કરવી અપ્રસ્તુત હતી. મહેસુલ વિભાગ દ્વારા ૧૩/૯/૨૦૨૪ના પરિપત્રમાં તા. ૬/૪/૧૯૯૫ પહેલાનું ખેડુત ખરાઈ બાબતે મહેસુલી રેકર્ડ ધ્યાનમાં લેવાનું રહેશે નહિ તેમ જણાવેલ છે.

 તો તેનો મતલબ એ થાય કે ૧૯૯૫ પહેલાં કોઈ બીનખેડુત દ્વારા જમીન ખરીદેલી હોય અને ઉત્તરોતર જમીન ખરીદવામાં આવી હોય તો તેવા કિસ્સામાં અગાઉની નોંધો માન્ય ગણવાની છે. આ અંગે મહેસુલ વિભાગે સ્પષ્ટતા કરવાની જરૂરિયાત હતી. 

સરકાર દ્વારા ફક્ત ખેડુત ખરાઈ બાબતના મુદ્દાને ૧૯૯૫નું આધારવર્ષ ગણીને ત્યારબાદના મહેસુલી રેકર્ડના આધારે બિનખેતીની પરવાનગી આપવા બાબતનું સરળીકરણ કર્યું તેમ જણાવવામાં આવે છે. પરંતું નોંધ રીવીઝનમાં લેવા બાબતે મહેસુલી રેકર્ડની ખરાઈ ક્ષેત્રફળમાં વિસંગતતા સ્ટેમ્પડયુટીની વસુલાત વિગેરેના ક્ષુલ્લક કારણો ધરી બિનખેતીની પરવાનગી નામંજુર કરવામાં આવે છે તે ઉપરાંત ઘણી જગ્યાએ જમીન નવી શરતની સત્તાપ્રકારના મુદ્દા ઉપર નામંજુર કરવાનું વ્યાપક પ્રમાણ છે. 

આમ તો જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં કલમ-૬૫માં બિનખેતીની પરવાનગી ફક્ત જમીન મહેસુલ બિનખેતી વિષયક ધારો નક્કી કરવા પુરતું નિમિત છે. જેથી જ્યાં શહેરોમાં / વિકસિત વિસ્તારોમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન છે ત્યાં નવી શરતની જમીનો સિવાય સીધે સીધા બિનખેતીધારો Land use planમુજબ નક્કી કરી કલમ-૬૫ની જોગવાઈમાંથી મુક્ત કરી દેવાની જરૂરી છે. સરકાર આ દિશામાં સરળીકરણ કરે તે જરૂરી છે.