- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- DP/TP Areaમાં Deemed NAની જોગવાઈ કરી, બિનખેતી ધારો નક્કી કરવાની ઔપચારીકતા
- હાલના ટેકનોલોજીના જમાનામાં સમગ્ર મહેસુલી માંગણું ખાતાવાર કોમ્પ્યુટરાઈઝ કરી, સબંધિત કબજેદારને ઓન-લાચઈન ભરપાઈ કરવાની જોગવાઈ કરી શકાય
(ગતાંકથી ચાલુ)
ગત લેખમાં તમામ વર્ગોને સ્પર્શતા બિનખેતીની પરવાનગીની પ્રક્રિયા અંગે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની-૧૮૭૯ની જોગવાઈઓ અને ખેતીની જમીનનું બિનખેતીમાં રૂપાંતર કરવાની પ્રક્રિયા અંગે, પૂર્વભુમિકા સાથે વર્ણન કરવામાં આવેલ, રાજ્ય સરકારે એક તબક્કે ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં રહેણાંક અને ખાસ કરીને વ્યક્તિગત વસવાટ માટે તો જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫(૨)માં ઉમેરો કરી, બિનખેતીની પરવાનગીની જરૂર નથી તેવું કાયદાકીય પ્રાવધાન કરેલ હોવા છતાં, આજે પણ ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં બિનખેતીની પરવાનગી મેળવવાની પ્રથા ચાલુ છે.
રાજ્ય સરકારે અગાઉ જમીન મહેસુલ નિયમોમાં સુધારો કરી ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીનોમાં જીલ્લા પંચાયત / તાલુકા પંચાયતોને સતા અને સાધનોની સોંપણીના ભાગરૂપે બિનખેતીની પરવાનગી આપવાની સતાઓ આપેલ અને તેમાં જીલ્લાપંચાયત / તાલુકા પંચાયતના ચુટાંયેલ હોદ્દેદારો અને અધિકારીઓનું મોટા પાયે ભ્રષ્ટાચારનું આચરણ થતું હોવાનું ધ્યાને આવતાં આ સતાઓ જીલ્લાપંચાયત / તાલુકા પાસેથી લઈને કલેક્ટરને સતાઓ તમામ વિસ્તારની જમીનો માટે સુપ્રત થયેલ છે. આ સમગ્ર બાબતમાં જમીન મહેસુલના મૂળભુત ઉદ્દેશને બદલે બિનખેતી NA પરવાનગીનો હાઉ ઉપસ્થિત કરવામાં આવ્યો છે.
અને છેવટે Stakeholders તરીકે રહેણાંકના મકાનો / ઔદ્યોગિક કે વાણીજ્યવિષયક બાબતોમાં બિનખેતીની પરવાનગી મેળવવામાં જે આચરણ થાય છે તે Factor / load ગણતરીમાં લેવામાં આવે છે. આપણે ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં Investment મુડી રોકાણ માટે વિદેશી કંપનીઓ કે અન્ય જગ્યાઓથી આવતાં મૂડી નિવેશ કર્તાઓને Ease of Doing Business ની જે વાતો કરવામાં આવે છે તેમાં આપણા દેશનું Ranking ૧૫૪માં નંબરે છે અને ગુજરાત પણ હાલ ૧ થી ૩ રાજ્યોમાં નથી. હાલ તામીલનાડું, આંધ્રપ્રદેશ તેલંગાણા જેવા રાજ્યોમાં સરળતાથી પરવાનગીની જોગવાઈઓ છે.
ગુજરાતમાં શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણનો વ્યાપ વધુ છે અને તેના કારણે ખેતીની જમીનની બિનખેતીમાં ફેરવવા માટે પ્રક્રિયા હાથ ધરવી પડે છે. રાજ્ય સરકાર દ્વારા બિનખેડુત ખેતીની જમીન ખરીદી શકતો નથી. એટલે સરળીકરણના ભાગરૂપે જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં કલમ-૬૫ખ ઉમેરવામાં આવેલ જેને પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ માટે ખેતીની જમીન કોઈપણ ઉદ્યોગકાર જમીન ખરીદીને કલેક્ટરને જાણ કરવાની છે અને કલેક્ટરશ્રીએ દિન-૩૦માં પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ માટેનું પ્રમાણપત્ર આપવાનું છે. આમાં પણ કલેક્ટરશ્રી દ્વારા જે જમીનના ટાઈટલ વેરીફીકેશનના ધોરણો અપનાવવામાં આવ્યા છે તે લાગુ પડે છે. અગાઉ બિનખેડુત દ્વારા ખેતીની જમીન બિનખેતીના હેતુ માટે જમીન ખરીદ કરવા ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને નિયમ-૩૬ હેઠળ કલેક્ટરની પરવાનગી મેળવી નિયત સમય મર્યાદામાં બિનખેતીની મંજુરી મેળવીને ઉપયોગ થતો હતો. આજે પણ આ જોગવાઈ છે. સરકારે ૨ થી ૫ વર્ષના ઉપયોગની મર્યાદા હતી તે લંબાવીને હવે ૧૦ વર્ષ સુધી કરવામાં આવી છે. આમ તો જ્યારે ખાનગી ખેતીની જમીન હોય તો બિનખેતીની પરવાનગીના હેતુ માટે કોઈ નિયંત્રણ હોવું જરૂરી નથી. કારણ કે બિનખેતી વિષયક પ્રકૃતિ માટે પ્રક્રિયા સરળ હોવાના કારણે બાધારૂપ છે.
બિનખેતીના હેતુ માટે ગણોતધારાની કલમ-૬૩એએ પણ જેમ જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં પ્રમાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ જેવી બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. ઉપરની તમામ જોગવાઈઓ ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં ફેરફાર માટેની વર્ણવવામાં આવી છે. પરંતુ મુળભુત હેતુ ખેતીની જમીનનો જે આકાર - ધારો - મહેસુલ નક્કી કર્યું છે તે જ્યારે ખેતી સિવાયના ઉપયોગ માટે કરવામાં આવે ત્યારે પાયાના સિધ્ધાંત તરીકે બિનખેતી ધારો નક્કી કરી વસુલ કરવાની ઔપચારિકતા (Formality) છે. પરંતુ આ પ્રક્રિયાને બિનજરૂરી મોટું સ્વરૂપ આપવામાં આવી આવી રહ્યું છે તે છેવટે કાયદાની જોગવાઈઓનું પ્રતિકુળ સ્વરૂપે આચરણ થઈ રહ્યું છે. ખરેખર તો જમીનને બિનખેતી કરવામાં આવે ત્યારે સરકારની કાયમી મહેસુલી ઉપજ તરીકે ગામના નમુના નં.-૨માં વાર્ષિક માંગણા સ્વરૂપે ચઢાવી સબંધિત કબજેદારો / પ્લોટ ધારકો / એપાર્ટમેન્ટ / ફ્લેટના ધારકો પાસેથી બિનખેતી ધારો વસુલ કરવાનું પાયાનું કામ કરવાનું છે તે થતું નથી અને આ વસુલાત હાલ રેવન્યુ તલાટી દ્વારા કરવાની છે. સીટી સર્વેયર દ્વારા કાયમી ઉપજનું માંગણું તૈયાર કરી મામલતદારને મોકલવાનું છે.
તે કામગીરી અપેક્ષિત સ્વરૂપે જ્યારે સરકારને કરોડો રૂપિયાની આવક થાય તેમ છે તે પરત્વે દુર્લક્ષ સેવવામાં આવી રહ્યું છે. હાલના ટેકનોલોજીના જમાનામાં સમગ્ર મહેસુલી માંગણું ખાતાવાર કોમ્પ્યુટરાઈઝ કરી, સબંધિત કબજેદારને ઓન-લાઈન ભરપાઈ કરવાની જોગવાઈ કરી શકાય જેથી તલાટી પાસે મહેસુલ ભરવા જવાની પ્રક્રિયામાંથી મુક્ત કરી શકાય જેના કારણે સમય અને શક્તિનો બચાવ થાય.
રાજ્ય સરકારે બિનખેતીની પ્રક્રિયાના સરળીકરણના ભાગરૂપે જે શહેરોમાં / શહેરી વિકાસ સતા મંડળ વિસ્તારમાં જે જમીનો ઉપર ટીપી સ્કીમ ફાયનલ થઈ હોય તે ફાયનલ પ્લોટમાં બિનખેતીની મંજુરી મેળવવાની જરૂર નથી તેવી જોગવાઈ મહેસુલ વિભાગે કરી છે અને આ જોગવાઈમાં ફક્ત કલેક્ટરશ્રીએ ઔપચારિકતા સ્વરૂપે બિનખેતી ધારો નક્કી કરવાનો છે. પરંતું પાછળથી આ જોગવાઈઓમાં પણ સબંધિત ટાઉનપ્લાનીંગ ઓફિસરનું પ્રમાણપત્ર મેળવવાની જોગવાઈ કરી છે. જેનાથી ટાઉનપ્લાનીંગ વિભાગ દ્વારા પણ જ્યારે ફાયનલ પ્લોટ ધારક દ્વારા કાયદેસરનો એફપી હોય તો પણ જમીન મહેસુલના તમામ ઉતારા ટાઈટલ સ્વરૂપે માંગવામાં આવે છે.
એક તબક્કે ટાઉનપ્લાનીંગ ઓફિસર દ્વારા પ્રમાણપત્ર આપવામાં આવે તો પણ કલેક્ટરને જેમ બિનખેતીની અરજી કરવાની છે તેજ સ્વરૂપે બિનખેતી ધારો નક્કી કરવા માટે અરજી કરવી પડે છે અને તેમાં પણ સમગ્ર ટાઈટલ વેરીફીકેશન જેવી પ્રક્રિયા છે. આમ સરકારે ટીપી સ્કીમ ફાયનલ થયેલ હોય તેમાં તો બિનખેતીની પરવાનગી ન લેવાની જોગવાઈ કરેલ હોવા છતાં એન.એ. પરવાનગી જેવી જ જોગવાઈ પાછળથી દાખલ કરી દીધી છે અને આ જોગવાઈઓનો અમલ મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા કરવામાં આવતો નથી અને વિધીવત બિનખેતીની પ્રક્રિયા હાથ ધરવામાં આવી રહી છે. સરકારે ઓન-લાઈન બિનખેતીની પરવાનગી અને નવી શરતની પરવાનગીની જે જોગવાઈઓ કરી છે તેમાં ક્ષુલ્લક કારણો દર્શાવી કલેક્ટર દ્વારા અરજીઓ નામંજુર કરવામાં આવે છે. જાણકારી મુજબ આ પ્રક્રિયામાં પણ એજન્ટ પ્રથા આવી ગઈ છે. કારણ કે કોઈ સામાન્ય ખાતેદાર ઓન-લાઈન પ્રક્રિયા હાથ ધરી પરવાનગી મેળવી શકે તેવી સ્થિતિ નથી.
ગુજરાતમાં જે શહેરોમાં માસ્ટર પ્લાન શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા મંજુર કરવામાં આવે છે તેને Land use plan તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આ પ્લાનથી જમીનના ઝોન નક્કી થઈ જાય છે તો માસ્ટર પ્લાન સાથે જ બિનખેતી ધારો નક્કી કરી દેવાથી બિનખેતીની પરવાનગી આપોઆપ Deemed NA કરવું જરૂરી છે. આમ કરવાથી Ease of Doing Business સાચા અર્થમાં સાર્થક થશે.
સંપુર્ણ.
