- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- ટીપી સ્કીમ અને રેરા કાયદાના પ્રોજેક્ટ મુજબ સીટી સર્વે રેકર્ડમાં અમલીકરણ જરૂરી
જમીન/મિલ્કતના આધારભુત દસ્તાવેજમાં જમીન મહેસુલ અધિનિયમ / નિયમો હેઠળ મિલ્કતના કબજેદાર માલીક તરીકે ગામનો નમુનો-૭ અને મિલ્કત કાર્ડ અગત્યનું છે. આ નમુનાઓમાં ફેરફાર હક્કપત્રકમાં જે નોંધો પડે છે અને પ્રમાણિત કરવામાં આવે તે મુજબ ફેરફાર કરવામાં આવે છે. શહેરીકરણના કારણે મિલ્કત / જમીનના Usageમાં ફેરફારો થયા છે તેના મુખ્ય કારણમાં શહેરોમાં જમીનોની ઉંચી કિંમત અને શહેરો તરફનું સ્થળાંતર જેને કારણે પ્રણાલીકાગત જમીનનો ઉપયોગ Horizontal તરીકે થતો તેના બદલે Vertical થાય છે. તેના કારણે બહુમાળી મકાનો / ફ્લેટ / એપાર્ટમેન્ટનું નિર્માણ થાય છે.
સ્વાભાવિક રીતે જમીનના તળ ઉપર જે બાંધકામ થાય છે તે મિલ્કતોનું વેચાણ થાય છે તે મિલ્કત ધારકોને પણ કાયદેસરનું મિલ્કત કાર્ડ આપવાનું થાય. મોટા શહેરો અને વિકસતા વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે થયેલ હોય છે અને જ્યારે કોઈ મિલ્કત કે મકાન હોય તેની જ્યારે હક્ક ચોકસી થઈ હોય ત્યારે તેનું મિલ્કત કાર્ડ બનાવવામાં આવ્યું હોય અને તેનો ધારક મોટા ભાગે એક વ્યક્તિનું કે જો સોસાયટી હોય તો સોસાયટીના પ્રયોજકના નામ હોય છે. ઘણીવાર એવું પણ બને છે કે સબંધિત ડેવલપર અને પ્રયોજકના નામે ચાલે છે. વેચાણ દસ્તાવેજ પણ થયા હોય પરંતું મહેસુલી રેકર્ડ નોંધ થયેલ ન હોય. દરેક વ્યક્તિને મિલ્કતમાં રહેણાંકનું મકાન સૌથી અગત્યનું અંગ છે. અમદાવાદ, સુરત, વડોદરા, રાજકોટ જેવા શહેરોમાં આવાસોની જરૂરીયાત મુજબ હાઉસીંગ સોસાયટીઓનું નિર્માણ કરવામાં આવ્યું હોય અને સોસાયટીનું નામ અને સોસાયટીના પ્રયોજકો નામ આજે પણ ચાલુ હોય છે પરંતું વ્યક્તિગત નામે મિલ્કત કાર્ડ હોતુ નથી.
ઘણીવાર સોસાયટી પૈકીમાંથી અમુક મકાનોમાં રહેણાંકના બહુમાળી મકાન અથવા કોમર્શીયલ / રહેણાંક સંયુક્ત એપાર્ટમેન્ટ બન્યા હોય પરંતું અલગ વ્યક્તિગત મિલ્કત કાર્ડ હોતા નથી. સાથોસાથ કોમન યુટીલીટીમાં સ્ટેરકેસ (સીડી), બેઝમેન્ટ, પાર્કીંગ, ટેરેસ, કોમન પ્લોટની સ્પષ્ટતાઓ હોતી નથી. ઘણીવાર વિવાદો થાય છે. આમતો સૌપ્રથમ ૧૯૪૦માં મુંબઈ રાજ્ય વખતે સેટલમેન્ટ કમિશ્નર દ્વારા સંયુક્ત માલીકીની જમીન / મિલ્કતો હોય ત્યાં ભોંયતળીયાના (Ground Floor) કબજેદારને ધારણકર્તા અને માલીક તરીકે અને મજલાના (Floors) કબજેદારોને બીજા હક્કમાં (Other Rights) નોંધવાની સુચનાઓ હતી. પરંતું આમા Common Facility / Usage અંગે સુચનાઓની સ્પષ્ટતા ન હોવાને કારણે માલીકી હક્કના પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થયા હતાં.
આ પરિસ્થિતિને નિયમન કરવા માટે રાજ્ય સરકારે ગુજરાત માલીકી ફ્લેટ અધિનિયમ ૧૯૭૩ (Flat Ownership Act) ઘડવામાં આવ્યો અને આ કાયદાની કલમ ૨૦(૧) અને ૨૫(૧) ની જોગવાઈ મુજબ દરેક ફ્લેટના માલીકને સુવાંગ માલીકી (Freehold Owner) અને કબજા માટે હક્કદાર ઠરાવ્યા છે. કલમ-૩૩ મુજબ મિલ્કત વેરા (Property Tax) માટે અલગ મિલ્કત ગણવાનું ઠરાવ્યું છે અને આ કાયદાકીય જોગવાઈઓ લાગુ થતાં મુંબઈ રાજ્યના સમયગાળામાં ૨૭/૯/૪૦થી જે પરિપત્ર લાગુ કરવામાં આવેલ તે અસ્તિત્વમાં રહેલો નથી. ૧૯૭૬માં ગુજરાતમાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં આવ્યો અને આ કાયદા અંતર્ગત સુઆયોજીત વિકાસના ભાગરૂપે ટીપી સ્કીમો દાખલ કરવામાં આવી અને તે મુજબ દરેક સર્વે નંબર / મિલ્કતના ધારકને ફાયનલ પ્લોટ ફાળવવામાં આવ્યા અને સ્વાભાવિક રીતે ટીપી સ્કીમ આખરી (Final) થાય તેમાં મૂળ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર થાય છે અને મિલ્કત ધારકને ફાયનલ પ્લોટ પ્રમાણે મિલ્કત કાર્ડ અને રેવન્યુ રેકર્ડ તૈયાર કરવાનું થાય. એટલે તેના અમલીકરણ માટે રાજ્ય સરકારે જે સમિતિની રચના કરે તેઓએ બધા પાસાનો અભ્યાસ કરીને અમલીકરણ કરવામાં સુચવવામાં આવ્યું. તેમાં સીટી સર્વેની વિગતવાર માપણી, હક ચોકસીના ફાયનલ નંબર આપવા, સનદ્ અને મિલ્કત કાર્ડ આપવા, કાયમી મહેસુલ વસુલ કરવા - ગામનો નમુનો નં-૨ તૈયાર કરવો અને નિભાવણી દરમ્યાન એટલ કે સીટી સર્વેમાં જે ફેરફારો કરવામાં આવે તેની નોંધણી કઈ રીતે કરવી તે અંગેની કાર્ય પધ્ધતિ સુચવવામાં આવેલ અને તે અનુસાર ભોંયતળીયામાં ફ્લેટ, પાર્કિંગ, Open Space, પ્રથમ માળ, તબક્કાવાર માળ, સીડી, ટેરેસ કઈ રીતે બતાવવો તે સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું છે અને જમીન / મિલ્કતનો ઉપયોગ, વ્યક્તિગત, સામુહિક, સોસાયટી, એસોસીયેશન, સંસ્થા, ધર્માદા, સરકારી / સહકારી વિગેરે મિલ્કત કાર્ડમાં સ્પષ્ટ દર્શાવવું, જ્યારે સ્વતંત્ર પ્લોટ / જમીન હોય ત્યારે જમીન મહેસુલ / વિશેષધારો / શિક્ષણ ઉપકર વસુલ કરવાનો હોય તે મિલ્કત કાર્ડમાં દર્શાવવામાં આવે છે. પરંતું જ્યારે ફ્લેટ / એપાર્ટમેન્ટ થાય ત્યારે ફ્લેટ અને જમીન માટે અલગ કાયમી મહેસુલ નમુનો નં-૨ બનાવવાનો નથી પરંતું તમામ ફ્લેટ / દુકાન / સેલર ધારકો હોય તેમના ક્ષેત્રફળ મુજબ વિશેષધારો નક્કી કરવાનો છે. બાલ્કની અને છજ્જાનો વિશેષધારો વસુલ કરવા પાત્ર નથી. હવે દરેક મિલ્કતનો સતાપ્રકાર (Tenure) તે મૂળ જે હક્ક ચોકસી વખતે નક્કી કરેલ હોય તે યથાવત ચાલુ રાખવાનો છે. મોટા ભાગે આવી તમામ મિલ્કતો / જમીન મહેસુલને પાત્ર હોય છે. એટલે કે 'સી' સતાપ્રકાર આપવામાં આવે છે. પરંતું જેમ જણાવ્યું તેમ મિલ્કતના ઉપયોગ પ્રમાણે જમીનનો સતાપ્રકાર નોંધવામાં આવ્યો છે. દા.ત. ધર્માદા, ટ્રસ્ટ હોય તો તે મુજબ.
બહુમાળી મકાનો / ફ્લેટમાં પણ જે વેચાણો / ફેરફાર થાય તેમાં હકપત્રકના નિયમોમાં જેમ ફેરફાર કરવામાં આવે છે તે મુજબ વેચાણ / તબદીલી / વારસાઈ / વિભાજન વખતે તે મુજબ અમલ કરવાનો થાય છે. જેમ જેમ શહેરી મિલ્કતોનો Usageમાં ફેરફાર થયા અને કાયદા અને નિતી નિયમો સમયાંતરે બદલાયા અને જેમ જણાવ્યું તેમ ફ્લેટ અધિનિયમ-૧૯૭૩, ત્યારબાદ ટીપી સ્કીમ ૧૯૭૬ અને હવે RERA કાયદો અમલમાં આવ્યો છે અને આ કાયદા મુજબ (૨૦૧૩) Carpet Area / Built-up Community Utility બાબતો / ટેરેસ / સીડી પાર્કીંગ / બગીચો જેવી તમામ બાબતો સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે. જેથી હવે જે RERA Project હેઠળ બાંધકામો થયા હોય તેની સીટી સર્વે રેકર્ડમાં તે મંજુરી મુજબ મિલ્કત કાર્ડમાં ફેરફાર કરવાનો થાય છે અને તે મુજબ રહેણાંક / કોમર્શીયલ મિલ્કતોનું વેચાણ પ્રયોજક દ્વારા થાય તે અનુસાર મિલ્કત રજીસ્ટરે ફેરફાર કરવાનો થાય. થોડા સમય પહેલાં આ કોલમના માધ્યમથી શહેરોની લગોલગ વાળા વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવ્યું નથી. પરંતું બહુમાળી મકાનો / મોટા સંકુલો બંધાઈ ગયા છે. તે માટે Transition Area રૂપાંતરિત વિસ્તારો તરીકે Develop થઈ ગયા છે તેમાં અલગ પ્રકારની કાર્યપધ્ધતિ સુચવવામાં આવી છે. છેવટે તો જમીન / મિલ્કત ધારકને તેઓએ ધારણ કરેલ મિલ્કતને મહેસુલી રેકર્ડમાં કાયદેસરના કબજેદાર તરીકે મિલ્કત કાર્ડ આપવું. ખરેખર તો ૨૦૧૭ના Transition કાયદામાં એવુ જણાવવામાં આવ્યું છે કે બિનઅધિકૃત બાંધકામો સુચિત સોસાયટીઓનુ બાંધકામ વિનયમિત કરવાનો ઉદ્દેશ હતો. ખરેખર કેટલું અમલીકરણ થયું છે તે પ્રશ્નાર્થ છે. સીટી સર્વેની કામગીરી માટે સેટલમેન્ટ કમિશ્નરના નિયંત્રણ હેઠળ સીટી સર્વે અધિકારી આવે છે.
આ કચેરીઓનુ મિલ્કતોના સાપેક્ષમાં હક્કચોકસી અને નિભાવણી માટે વધારો Qualified સ્ટાફ મંજુર કરવાની જરૂર છે. જે ઉપર જણાવ્યું તેમ સમયાંતરે જુદા જુદા કાયદાઓ હેઠળ મિલ્કતોની નોંધણી અને નિભાવણી કરવાની થાય છે તે થશે આજે પણ શહેરોની સોસાયટીઓ મિલ્કત રજીસ્ટરે ફક્ત સોસાયટીઓના પ્રયોજકોના નામે ચાલે છે. તમામ રહેણાંક / મિલ્કત ધારકોને તેઓને માલીક કબજેદાર તરીકે અલગ સુવાંગ મિલ્કત કાર્ડ આપવા પાત્ર છે. આશા રાખીએ કે મહેસુલ વિભાગ સીટી સર્વેના વ્યવસ્થાતંત્રને વધુ સક્ષમ બનાવે અને કાયદેસરના ધારકોને મિલ્કત કાર્ડ આપવાની ફરજ નિભાવે.
