- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- જમીન / મિલ્કતના ધારકોને સ્વામિત્વ 'Conclusive Title' કાયદાના પીઠબળ સાથેનો દસ્તાવેજ આપવો જરૂરી
- જમીન મહેસુલ અધિનિયમ જમીન ઉપરના હક્કો - ટાઈટલનું નિયમન સાથે જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાની કાર્યપધ્ધતી છે
આપણે છેલ્લા દસ જેટલા શ્રેણી બધ્ધ લેખોના માધ્યમથી જીલ્લા / તાલુકાના વહિવટમાં પ્રજાના મુખ્યત્વે પ્રશ્નોમાં જમીન / મિલ્કતના પ્રશ્નો અંગે તાલુકા કક્ષાએ જમીન ધારકોને તેમની મિલ્કત / જમીનના ટાઈટલ અંગે પણ ઉલ્લેખ કરવામાં આવેલ, આ બધી બાબતોમાં Governing Act તરીકે બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ આજે પણ પ્રસ્તુત છે. આજ સુધી ૨૦૧૭ના વર્ષ દરમ્યાન પણ જે ફેરફારો કરવામાં આવ્યા તેમાં પાયાનું પ્રકરણ-૧૦એ કે જે Record of Rights હક્કનું પત્રક તરીકે ઓળખાય છે તે મહત્વનું છે. એટલે કે પ્રજામાનસમાં આજે પણ હક્કપત્રકની નમુના નં.-૬ની નોંધ અને ૭ x ૧૨ અને શહેરોના સીટી સર્વે વિસ્તારમાં મિલ્કત રજીસ્ટર અને મિલ્કતકાર્ડ પ્રજાને સૌથી સ્પર્શતા નમુના છે. શહેરીકરણનો વ્યાપ વધતાં ગુજરાતમાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો અને અમલમાં છે. આ કાયદાનો ઉદ્દેશ આયોજીત સ્વરૂપે નગરોનો વિકાસ થાય તે મુખ્યત્વે છે. આ બધા કાયદાના કેન્દ્રમાં જમીન અને તેનું વ્યવસ્થાપન કેન્દ્ર સ્થાને છે. ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટમાં જમીનના આયોજીત સ્વરૂપે વિકાસનો ઉદ્દેશ છે. જ્યારે જમીન મહેસુલ અધિનિયમ જમીન ઉપરના હક્કો - ટાઈટલનું નિયમન સાથે જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાની કાર્યપધ્ધતી છે. આમ આ બંન્ને કાયદાઓ એક બીજાને પુરક સ્વરૂપે અમલીકરણ અગત્યનું છે. જમીન મહેસુલ કાયદામાં પણ ખેતીની જમીન અને બિનખેતીની જમીનના ઉપયોગ સાથે સમયાંતરે જે ફેરફારો થાય છે તેની નિભાવણી અગત્યની છે. ગુજરાતમાં શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણનો વ્યાપ વધુ હોવાથી જમીનના ઉપયોગ Usageમાં પણ આમુલ પરિવર્તન આવ્યું છે તે સાથે જમીન / મિલ્કતના વ્યવસ્થાપનમાં તેને સંલગ્ન જમીન / મિલ્કતના વ્યવસ્થાપનમાં તેને સંલગ્ન જમીન / મિલ્કત રેકર્ડની જાળવણી અને તેમાં થતા ફેરફારોની માળખાકીય વ્યવસ્થા સમય પ્રમાણે થયેલ નથી તે હકિકતનો સ્વીકાર કરવો રહ્યો. કારણકે જમીન મહેસુલ અધિનિયમ જમીન ઉપરનું મહેસુલ વસુલ કરવા અને તે માટે મુખ્યત્વે ખેતીની જમીનનું રેકર્ડ નિભાવવાનું હતું. બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થાના જે ગુજરાતના વિસ્તારો હતા તેમાં સુરત, ભરૂચ અને અમદાવાદનો ભાગ હતા, જેમાં પ્રથમ શહેરોની મિલ્કતોના વ્યવસ્થાપન માટે સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવેલ અને તે માટે સીટી સર્વે મેન્યુઅલ તૈયાર કરવામાં આવેલ, ત્યારબાદ સમયાંતરે રાજ્ય સરકાર દ્વારા વસ્તી આધારિત સીટી સર્વે દાખલ કરવાના હુકમો થતા. પરંતુ મારી જાણકારી મુજબ છેલ્લા ૧૫ વર્ષથી રાજ્ય સરકાર દ્વારા સીટી સર્વે દાખલ કરવાના વિધીગત હુકમો કરી હક્ક ચોકસી અધિકારીની નિમણુંક કરી સીટી સર્વે રેકર્ડ પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવ્યો હોય તેવો એક પણ દાખલો નથી.
પરંતુ રાજ્ય સરકારે ગુજરાતમાં Urban / Semi Urban / Rural arealt Land-useમાં અને ખાસ કરીને મોટા શહેરો અને વિકસતા વિસ્તારો બિન આયોજીત સ્વરૂપે વિકાસ પામ્યા પરંતું સંસ્થાકીય રીતે જોઈએતો ઘણા વર્ષો સુધી ન તો નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકા કે શહેરી / વિસ્તાર વિકાસ સતામંડળમાં સમાવેશ કરવામાં આવ્યા હોય. જો ગુજરાતમાં આદર્શ દાખલો લેવો હોય તો અમદાવાદનું બોપલ, સુરતનું કામરેજ, કડોદરા, વડોદરા, સમા-તરસાલી, રાજકોટ - રૈયા - માધાપુર વિગેરેને Transitional Area પરિવર્તનીય વિસ્તારો તરીકે ગણવા ૨૦૧૭માં કાયદો ઘડયો છે. આ કાયદા અન્વયે પ્રાથમિક રીતે સુચિત સોસાયટીઓ હતી. જેમાં જે તે સમયે જમીનના ઝોનીંગનો ફેરફાર કરીને બિનખેતીની મંજુરી સિવાય ઉપયોગ, શહેરી જમીન ટોચ મર્યાદાની જોગવાઈઓનો ભંગ, વિધીવત રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કર્યા સિવાય, ૧૦ રૂ.ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર બાનાખત કરેલ હોય તેવા કિસ્સાઓમાં સરકાર નિયત કરેલ રકમ ભરપાઈ કર્યાથી હકચોકસી કર્યા બાદ નિયમિત કરવા માટે સરકાર દ્વારા નિયુક્ત અધિકારીને સતાઓ આપવામાં આવેલ. આ કાયદા હેઠળ સીમિત કામગીરી થઈ છે. આવા પ્રકારની સ્થિતિ રાજ્યના મહેસુલ વિભાગે ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં ગામતળની જમીન હોય તે તમામ વિસ્તારોમાં મિલ્કતકાર્ડ આપવાની જોગવાઈ કરી છે. આ પ્રકારની કાર્યવાહી માટે સીટી સર્વે વિભાગને આ કામગીરી સુપ્રત કરવામાં આવી છે તેવું જાહેર કરવામાં આવ્યું છે.
પરંતું પર્યાપ્ત સ્ટાફ ન હોવાને કારણે કેટલા ગામોમાં આ કામીગીરી થઈ છે તેનો અહેવાલ નથી. આજ સુધી ગામતળની જમીનમાં ધારક દ્વારા ગામના તલાટી દ્વારા વેરો વસુલ કરવાના ભાગરૂપે આકારણી કરવામાં આવતી તેને એકમાત્ર આધારભુત પુરાવો માન્ય રખાતો પરંતું તેને માલીકીહક્ક તરીકેનો પ્રમાણભુત આધાર માન્ય રખાતો નથી.
આ અંગે સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટ અથવા હક્ક ચોકસી અધિકારી દ્વારા આધારભુત પુરાવાઓ મેળવી મિલ્કતકાર્ડ આપવામાં આવે તો તે માન્ય ગણી શકાય. રાજ્ય સરકારે આ માટે Title આપવાના ભાગરૂપે નમુનો નં.૭એ, બી અને સી એમ ત્રણ પ્રકારના નમુના નક્કી કરવામાં આવ્યા છે.
જે વિસ્તારોમાં ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬ હેઠળ, માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન સરકાર દ્વારા મંજુર કરવામાં આવ્યો હોય તેમાં Land-use Plan જમીનનું ઝોનીંગ નક્કી કરવામાં આવે છે તેમાં ગામના નમુના નં.-૭ના બીજા હક્કમાં જમીન રહેઠાણ, ઔદ્યોગિક, વાણિજ્ય વિષયક વિગેરેની નોંધ કરવી જરૂરી છે. આ અંગે શહેરી વિકાસ વિભાગની સુચનાઓ છે. પરંતું અમલીકરણ નથી. આજ રીતે જે વિસ્તારોમાં ટીપી યોજના આખરી કરવામાં આવી હોય, તેમાં કાયદાની જોગવાઈ પ્રમાણે ફાળવેલ ફાયનલ પ્લોટ આખરી ગણાય છે. સમગ્ર રાજ્યમાં ફાયનલ ટીપી પ્રમાણે સબંધિત પ્લોટ ધારકને સ્વામીત્વ - Title હેઠળ મિલ્કતકાર્ડ આપવામાં આવ્યુ હોય તેવું નથી. રાજ્ય સરકારે આ અંગે સીટી સર્વે મેન્યુઅલમાં સુધારો કર્યો છે. પરંતું સેટલમેન્ટ કમિશનર દ્વારા પર્યાપ્ત સ્ટાફ / અધિકારીઓને અભાવે ફાયનલ ટીપી પ્રમાણે સીટી સર્વે મુજબ મિલ્કત કાર્ડ અપાયા નથી અને એટલે આજે પણ સમગ્ર રાજ્યમાં જમીન / મિલ્કતનો ખાતેદાર મૂળ જમીનનો ૭x૧૨, જે વિસ્તારમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવ્યું હોય તે વિસ્તારનું મિલ્કતકાર્ડ અને ટીપી યોજના આખરી થઈ હોય તેનું એફ ફોર્મ લઈને આધાર પુરાવા તરીકે રજુ કરવું પડે છે. આમ જમીન / મિલ્કત ધારકને વિવિધ આધાર પુરાવા જુદા જુદા સતામંડળ સમક્ષ રજુ કરવા પડે છે.
ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણે તેનો તમામ વ્યવહારોની નોંધણી સીટી સર્વેની ઓફિસમાં રજુ કરવાની જાહેરાતો થઈ છે. પરંતું મામલતદાર કચેરીમાં જેમ ખેતીની જમીન માટે ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં હક્કપત્રકના ફેરફારોની નોંધણી કરવામાં આવે છે તેમાં સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટ કચેરીમાં પણ ઓન-લાઈન નોંધણીની જાહેરાતો કરવામાં આવે છે. પરંતું અપેક્ષિત ધોરણે સીટી સર્વેનું વ્યવસ્થાતંત્ર સજ્જ નથી.
જેથી પ્રણાલીકાગત સ્વરૂપે મિલ્કત રજીસ્ટરે નોંધ કરવામાં આવે છે. રાજ્ય સરકારે Conclusive Title આપવાની જાહેરાતો કરી છે. પરંતું આજે પણ મહેસુલી રેકર્ડ ઓન-લાઈન ઉપલપ્ધ હોવાનું જાહેર કર્યા બાદ પણ જમીન / મિલ્કત ધારકો પાસે માંગવામાં આવે છે. આ બધી બાબતોનું સાચા અર્થમાં સરળીકરણ થાય તે જરૂરી છે.
